Спрос на новостройки в пригороде значительно превысил аналогичные показатели в самой столице. Слишком высокие цены вынуждают молодые семьи отказаться от планов по приобретению жилья в Киеве и покупать малометражные квартиры в близлежащих городах.

Грибы после дождя

В конце февраля стройкомпании, работающие в пригороде столицы, <выбросили> на рынок более трех десятков новых объектов, среди которых оказались квартиры по рекордно низким для нынешнего времени ценам: однокомнатные по $50-60 тыс. и двухкомнатные по $70-80 тыс. Часть домов обещают сдать уже в следующем году, остальные - в 2010-м. Таким образом, застройщики увеличили свое предложение вдвое. Если в октябре 2007 г. в городах-сателлитах (и более мелких населенных пунктах) продавались квартиры в 30 новостройках, то сегодня их количество приблизилось к 60. В продажу поступили как дома в малоосвоенных строительными компаниями Богуславе, Бузовой и Кагарлыке, так и в пользующихся популярностью Борисполе, Вишневом и др. Новые объекты на продажу появились в Вышгороде и Ворзеле, где еще полгода назад такое предложение практически отсутствовало. Диапазон цен также весьма широк: от $700/кв. м до $2200/кв. м.

Столь значительное предложение нового жилья эксперты объясняют тем, что в последние годы пригород ринулись осваивать киевские компании, озадаченные неимоверной столичной бюрократией и постоянно растущей стоимостью строительных работ.

По словам начальника отдела инвестиций компании <Новобудова> Дмитрия Колисныка, небольшие фирмы не выдерживают конкуренции в Киеве с крупными участниками рынка, располагающими значительно большим финансовым потенциалом и необходимыми связями среди чиновников.

Возведение новостроек в пригороде оказалось довольно выгодным делом - такое жилье гораздо дешевле столичного. Эксперты сходятся во мнении, что себестоимость строительства новых объектов за городом в среднем на 30-100% меньше, чем в Киеве. Кроме того, как сказал г-н Колиснык, договориться в сельсовете и утвердить проект жилого дома в несколько раз дешевле и быстрее. Сами по себе пригородные проекты (обычно это жилые комплексы не выше девяти этажей) также требуют меньше инвестиций, чем 20-этажные монолитно-каркасные комплексы в столице.

В свою очередь более низкая цена привлекает большое количество покупателей прежде всего в сегменте жилья стоимостью $700-1,4 тыс. за кв. м. По словам девелоперов, сейчас спрос на квартиры в Киевской области в два-три раза выше, чем в столице, поскольку можно экономить как на разнице в их цене (минимальная стоимость <квадрата> в новостройке в Киеве составляет сегодня $1,6 тыс.), так и на меньших размерах домов, возводимых в пригороде (метраж <единички> может составлять 35-40 кв. м, в то время как в столице - как минимум 50 кв. м).

По мнению участников рынка, в ближайшие два месяца предложение новостроек за пределами Киева продолжит расти - к маю количество объектов, выставленных на продажу, увеличится еще как минимум на 20-30%. Как сказал директор компании <Линк Девелопмент> Ярослав Цуканов, существенное пополнение ожидается прежде всего на южных окраинах столицы и в городах-спутниках, расположенных на правом берегу. <Помимо этого, застройщики предложат покупателям много комплексов в небольших населенных пунктах и селах, таких как Бузовая или Барышевка. В них активно готовятся к выходу новые проекты>, - говорит он. Это связано с тем, что себестоимость жилья в поселках на 30-40% меньше, чем в относительно крупных городах-сателлитах.

Села приютят горожан

Обилие нового предложения, по словам экспертов, не привело к падению средних цен на пригородные новостройки. Они примерно соответствуют уровню конца прошлого года. По мнению Ярослава Цуканова, это связано с динамично растущим спросом. <Все больше покупателей, рассчитывавших ранее приобрести новое жилье в столице, вынуждены отказаться от своих планов и обратить внимание на более дешевые объекты в городах-спутниках>, - отмечает он. Это подтверждает и Дмитрий Колиснык, добавляя, что количество клиентов у пригородных застройщиков растет как снежный ком, поэтому резкое увеличение предложения не сказывается на ценах. <Еще три года назад для киевлянина было дикостью купить квартиру, например, в Броварах или Вишневом. Это означало полностью расстаться с цивилизацией. Сегодня 60-70% покупателей нового жилья в Броварах составляют жители столицы. Эти населенные пункты уже весьма условно можно назвать окраиной>, - считает эксперт.

По словам специалистов, аналогичная ситуация складывается и в менее раскрученных Гостомеле, Ирпене, Вышгороде, Ворзеле. Операторы рынка утверждают, что около 30-40% квартир здесь выкупают киевляне.

<Основные покупатели жилья в малых населенных пунктах, таких как Бузовая или Барышевка, - это приехавшие в Киев регионалы>, - говорит Дмитрий Колиснык. Как правило, это люди, недавно обосновавшиеся в столице и располагающие ежемесячным доходом порядка $1-1,5 тыс. в месяц на семью.

По мнению генерального директора АН <Альянс-Брок> Андрея Сокура, для приезжих из регионов на втором месте после Бузовой и Барышевки находятся самые дорогие города-сателлиты - Бровары, Вишневое, Вышгород, а далее следуют Борисполь, Ирпень, Ворзель и Гостомель.

Наибольший спрос на самое дешевое, хотя и наиболее отдаленное жилье в <нецивилизованных> населенных пунктах, считают операторы, неудивителен, поскольку оно вполне доступно как для приезжих, так и для молодых семей киевлян. Покупку <единички>, например, в Бузовой при первоначальном взносе в $20 тыс. можно оформить в кредит на 10 лет с ежемесячными выплатами в $300. <Двушка> там же обойдется в $28 тыс. первоначального взноса и $450 ежемесячных выплат на протяжении 10 лет. Еще дешевле квартиры в Барышевке - однокомнатная в среднем оценивается в $30 тыс. ($15 тыс. - первый взнос и $250 в месяц в течение 10 лет), двухкомнатная - в $40 тыс. ($20 тыс. первого взноса и $380 в месяц на протяжении 10 лет). <Такое жилье доступно даже приезжим с доходом порядка $1 тыс. в месяц и позволяет экономить на его аренде в столице>, - говорит Дмитрий Колиснык.

Довольно активно приобретают подобные новостройки и спекулянты. По словам экспертов, их доля на рынке самого дешевого пригородного жилья сегодня составляет около 10-20% против 5-10% год назад. Андрей Сокур считает, что интерес к этим квартирам у перекупщиков пробудили непомерно высокие цены и слишком малая рентабельность спекуляций новостроек в Киеве. Кроме того, инвесторы рассчитывают на приближающийся Евро-2012. <Это мероприятие за год-два до своего проведения привлечет в столицу новую волну мигрантов, и инвесторы прогнозируют, что даже самый малоизвестный пригород Киева к тому времени значительно прибавит в цене>, - отмечает Андрей Сокур.

Несмотря на подобные перспективы, до лета стоимость жилья, по мнению экспертов, не изменится.

Любовь Осипова

	04.03.2008	КУА "Содружество Эссет Менеджмент" открыла новый корпоративный сайт
	04.03.2008	Две трети нового жилья в Броварах и Вишневом покупают жители столицы
	04.03.2008	Украинский фондовый рынок: компании, акции, облигации, индексы на 4 марта 2008 года