|
До сих пор, инвестируя в гостиничную недвижимость, девелоперы выбирали для своих проектов сегмент отелей не ниже четырех звезд. Причина – длительная окупаемость гостиниц эконом-класса: около десяти лет против семи в сегменте более дорогих отелей. Однако за последние полгода ситуация изменилась коренным образом – инвесторы занялись строительством целых сетей трехзвездных отелей, к управлению которыми сразу же привлекли крупнейших международных операторов.
Премиальный бум
До минувшего года трехзвездные гостиницы мало интересовали девелоперов. Большая часть средств вкладывалась в отельную недвижимость премиум и бизнес-класса – здесь уже представлены Global Hyatt Corporation (отель St Sofia Hyatt Regency в Киеве), Rezidor Hotel Group (Radisson SAS в Киеве и Radisson Resort в Алуште) и сеть "Премьер Палац". На стадии строительства находятся отели, которыми будут управлять сети InterContinental, Hilton, Accor Group, Starwood Hotels & Resorts и Fairmont Raffles Hotels.
Бум пятизвездых гостиниц в Украине вызван стремлением инвесторов вернуть затраты в максимально короткий период, пока свои отели не построили конкуренты, говорит член совета директоров "Национальной резервной корпорации" (владеет несколькими гостиницами в Украине) Вячеслав Юткин. "В условиях существующего в Киеве дефицита легче построить пятизвездный отель, который будет реализован по любой цене,– отмечает он.– Сейчас номера раскупаются за 600-700 евро в сутки". Хотя строительство подобных гостиниц обходится инвестору достаточно дорого, при хорошей заполняемости пятизвездный отель окупается за пять-семь лет, тогда как трехзвездный – за семь-десять лет, считают в Heliopark Group. Для сравнения: затраты на обустройство одного квадратного метра в пятизвездном отеле оцениваются застройщиками в $3,5-5 тыс., в четырехзвездном – в $3-3,5 тыс., в трехзвездном – в $2,5 тыс.
Места ограничены
Между тем количество городов для пяти- и четырехзвездных отелей ограничено – Киев, Одесса, Донецк, Львов и Ялта. В меньших городах поддерживать их заполняемость сложно, поэтому более перспективным является строительство трехзвездных отелей. "Не во всех городах рынок принимает гостиницу класса люкс. Например, в Казани построили очень хорошую пятизвездную гостиницу 'Мираж', которой управляет турецкий оператор. Там заполняемость не превышает 50%",– рассказывает заместитель директора департамента консалтинга Colliers International Марина Смирнова.
Похоже, это стали понимать и инвесторы. В прошлом году компания Clubhouse Group совладельца розничной сети "Фуршет" Игоря Баленко объявила о намерении инвестировать около $95 млн в строительство к 2009 году девяти трехзвездных гостиниц "7 дней" на 1853 номеров (см. Ъ от 14 ноября 2007 года). Тогда же корпорация "Астрон-Украина" получила права от американской Wyndham Hotel Group на открытие 15 бизнес-отелей (80-200 номеров каждый) международной сети Ramada Encore (см. Ъ от 4 февраля). А InterContinentals Hotels Group заявила, что в Киеве сделает основной упор в развитии на трехзвездные отели Holiday Inn – к 2012 году компания завершит строительство двух гостиниц (см. Ъ от 17 октября 2007 года).
"Трехзвездные отели – самый работающий сегмент. Во многих городах "пять звезд" не построишь, а "три звезды" нужны везде. Кроме того, их строительство обходится дешевле",– рассуждает член совета директоров компании "XXI век", развивающей сеть отелей совместно с французской Accor Group, Андрей Миргородский. В Украине Accor Group развивает трехзвездную Ibis – за пять-семь лет "XXI век" рассчитывает построить около 12 отелей. О планах развития сети гостиниц эконом-сегмента в прошлом году заявляла и Rezidor – к 2010 году компания намерена открыть отели Park Inn в городах с населением свыше 500 тыс. человек.
Место для роста
Основную конкуренцию новым "трем звездам" в Украине составят старые советские гостиницы. "Номинально эти отели по своим параметрам подходят под определение 'три звезды',– говорит Марина Смирнова из Colliers International.– Но даже после ремонта они не дают такого же качества, как брэндовый отель. Вы сразу можете увидеть огромную разницу между той же Park Inn и обычной старой гостиницей". "Номера в этих отелях маленькие, с низкими потолками, некачественным напольным покрытием и тесным санузлом. Это не тот уровень, ради которого иностранный гость отдаст свои деньги",– считает руководитель направления "Гостиницы" FIM Group of Companies Екатерина Швед.
Номерной фонд трехзвездных отелей в Киеве – всего 4553 комнат, подсчитали в FIM Group of Companies. На пятизвездные гостиницы приходится 661 номер, четырехзвездные – 1036 номеров, двухзвездные – 591 номер. В областях ситуация еще более плачевна: например, в Днепропетровске на пятизвездные отели приходится 71 номер, четырехзвездные – 100, трехзвездные – 527, двухзвездные – 195. На одну тысячу человек в Киеве приходится 6 номеров, подсчитали в Astera Group. По данным FIM Group, эта цифра еще меньше – всего 3 номера, тогда как нормой для развитых стран Европы является 10-17 номеров. Таким образом, в сегменте трехзвездных гостиниц не хватает как минимум 20 тыс. номеров.
Коренным образом ситуацию может изменить строительство отелей в рамках подготовки к чемпионату Евро-2012. "Необязательно строить гостиницы эконом-класса только для того, чтобы обеспечить потребности чемпионата. Можно просто регулировать цены в этот период. Ведь нужно смотреть в будущее – кому эта гостиница потом будет нужна,– уверена Марина Смирнова.– Но в Украине иная ситуация: большинство принимающих городов – крупные центры с большой деловой активностью, где востребован среднеценовой сегмент".
Популярность трехзвездного отеля может повысить привлечение международного гостиничного оператора, уверена Екатерина Швед. "Их отталкивает то, что за это нужно много платить: годовые отчисления, проценты за каждый проданный номер (около 3-6%) и другие платы на уровне прибыли. То есть можно работать в ноль, но при этом гордиться тем, что у тебя есть управляющая компания",– считает Вячеслав Юткин.
По данным FIM Group of Companies за 2007 год, в активный сезон заполняемость в трехзвездных отелях составляла 80-85%. Господин Юткин отмечает, что гостиничный бизнес начинает приносить прибыль при заполняемости от 50% и считается высокорентабельным, если заполняемость отеля находится на уровне 75%. "По некоторым подсчетам, при грамотной политике и управлении за счет оборота 'трешка' окупится быстрее, чем четырехзвездный отель",– говорит госпожа Швед. Владельцы трехзвездных отелей могут рассчитывать на чистую доходность на уровне 10-12% годовых при среднегодовой загрузке отеля 70%, подсчитали участники рынка. В то же время у отелей эконом-сегмента самая высокая среднегодовая заполняемость – 70-80%, добавляют в Swiss Realty Group.
ЕЛЕНА Ъ-СИНИЦЫНА
________________________________________
"Рано или поздно наши отели начнут сертифицироваться по международным стандартам"
Управляющий гостиничным проектом "Астрон-Украина" (сеть отелей Ramada Encore) Сергей Кожухалов
– До сих пор девелоперы предпочитали инвестировать в пяти- и четырехзвездные отели. Почему ваша компания решила развивать трехзвездные гостиницы, если их доходность ниже?
– Сейчас количество проектов гостиниц уровня "четыре звезды" и выше в нашей стране можно пересчитать по пальцам одной руки – рынок еще очень небольшой. Но давайте посмотрим, что будет через три-четыре года, когда в Украине построят десять-двадцать таких отелей. Кроме того, в гостиницах останавливаются не только туристы, на которых ориентируются дорогие отели, но и люди, приезжающие в командировку. Они не могут позволить себе номер за 400 евро в сутки, поэтому предпочтут трехзвездную гостиницу. Причем, это в равной степени касается как сотрудников зарубежных компаний, так и наших.
– Ваша сеть будет ориентирована на украинского или иностранного туриста?
– Любая трехзвездная гостиница ориентирована, прежде всего, на локальных потребителей. Это основная масса туристов.
– Для управления сетью гостиниц ваша компания в прошлом году заключила договор с американской Wyndham Group на развитие в Украине марки Ramada Encore. Почему вы решили привлекать западного оператора, а не управлять сетью самостоятельно?
– Прежде всего, из-за технологий, которые есть у сетевого оператора. Лучше работать с компанией, специализирующейся на этих услугах, чем пытаться придумать технологии самому, не понимая что из этого получится. Кроме того, мы понимаем, что рынок будет развиваться и рано или поздно наши отели начнут сертифицироваться по международным стандартам. Партнерство с зарубежной сетью дает в этом преимущество.
– Однако многие девелоперы и инвесторы отказываются работать с управляющими компаниями из-за дороговизны их услуг.
– Все зависит от того, сколько ты хочешь получать. В любом проекте нужно просчитывать соотношение затрат на оплату услуг сетевого оператора и прибыли, которую приносит сотрудничество с ним. В нашем случае от работы с Wyndham Group мы выигрываем.
– Как построена ваша работа с Wyndham Group? Они контролируют каждый квадратный метр, который вы строите?
– Именно так. Строительство каждого отеля с самого начала и до открытия контролируют несколько представителей оператора. Они приезжают раз в месяц или в два и проверяют соблюдение норм строительства.
– Многие отельеры говорят, что наличие международной управляющей компании также повышает капитализацию гостиниц, это так?
– Я думаю, да. При эффективном, профессиональном управлении отелем его стоимость безусловно выше. Точнее могут сказать в компаниях, которые занимаются куплей-продажей гостиничных объектов.
Интервью взяла ЕЛЕНА Ъ-СИНИЦЫНА
________________________________________
"Эффективность бизнеса выше, если занимаешься управлением самостоятельно"
Совладелец Clubhouse Group (сеть отелей "7 дней") Игорь Баленко
– Почему девелоперы только сейчас начали инвестировать в трехзвездные отели?
– Технология строительства пяти- и трехзвездных гостиниц схожа, разница только в материалах. Но инвестиции $50 млн в пятизвездный отель и $10 млн в трехзвездный окупаются примерно за одинаковое время. То есть в первом случае доход от них в пять раз выше.
– По какой же причине вы инвестируете в менее прибыльный сегмент?
– Из стратегических соображений. Сегодня многие инвесторы устремились именно в сегмент "пять звезд". Поэтому через какое-то время конкуренция там будет выше, чем в сегменте более дешевых трехзвездных отелей.
– Большинство инвесторов привлекают для управления своими гостиницами международных операторов. Почему вы решили развивать сеть самостоятельно?
– Эффективность бизнеса выше, если занимаешься управлением самостоятельно. В гостиничном бизнесе, как и в случае с супермаркетами, есть девелопер и оператор. Так вот, мы хотим стать локальным оператором на рынке Украины. В наших планах не только строить, но и брать в управление другие отели на условиях франчайзинга.
– Вы делаете упор на туристов или бизнесменов?
– В зависимости от города. В одних городах – большой деловой поток, в других – туристический. Проводятся исследования, на основании которых разрабатывается концепция конкретного отеля.
– Какие города приоритетны для развития сегмента трехзвездных гостиниц?
– Прежде всего это те города, где будут проводиться матчи Евро-2012. Затем следуют туристические и курортные регионы – Крым, Трускавец, Прикарпатье, Закарпатье, Каменец-Подольский. В остальных городах большого движения пока не наблюдается.
– А какие цены приемлемы для трехзвездных отелей?
– Мы развиваем гостиницы, где номера будут стоить от $60 до $100 за сутки. Это приемлемая сумма как для туристов, так и для людей, приезжающих в командировку. Сейчас они снимают квартиры или номера в старых гостиницах, которые не предоставляют должного сервиса. В большинстве своем это украинские потребители, ведь иностранные туристы предпочитают более дорогие и изысканные отели.
– Какова средняя заполняемость ваших гостиниц?
– Все зависит от их месторасположения. В курортных зонах в сезон заполняемость составляет 100%, а в остальных городах мы рассчитываем на 65% в год.
– Каким образом вы решаете проблему сезонности в курортных городах?
– Так же, как и все. В зимнее время устраиваем различные конференции, выставки и другие мероприятия.
Интервью взяла ЕЛЕНА Ъ-СИНИЦЫНА ________________________________________
Справка
Что такое трехзвездный отель
Классический трехзвездный отель ориентирован на тех, кто приезжает по делам или на экскурсию. В номерах – стандартный интерьер со всей необходимой мебелью, но без излишеств. Средняя стоимость номера, например в популярных в мире отелях Holiday Inn – 100-130 евро в сутки. При этом клиент может экономить с помощью корпоративных скидок.
|
|
Investfunds - Россия 
Investfunds - Казахстан
