|
Если незаверенную аренду квартир узаконят, можно будет не платить налог.
Сдачу квартир без уплаты налогов могут узаконить. В парламенте зарегистрирован законопроект, которым отменяется обязательное нотариальное заверение договоров аренды недвижимости. И хотя профильный комитет ВР успел опротестовать данную инициативу, назвав ее содействующей неправомерным сделкам, эксперты утверждают обратное.
Сегодня, в соответствии с Законом «О налоге с доходов физических лиц», нотариус в обязательном порядке должен заверять все договоры, по которым недвижимость арендуют обычные граждане. Если предлагаемые изменения вступят в силу, обращаться к нотариусу придется лишь в случае аренды здания на срок свыше трех лет.
Нелюбовь к налогам
«Обязательное заверение сделок аренды нотариусом служит, в первую очередь, для предотвращения уклонения от налогов физическими лицами», - отметил в комментарии интернет-газете «СЕЙЧАС» Александр Субботин, юрист компании Arzinger & Partners Ukraine.
Однако на практике происходит другое: квартиры успешно сдаются без заключения каких-либо договоров вообще. Даже несмотря на связанные с этим риски. «К примеру, в случае повреждения имущества хозяином квартиры арендатору будет очень сложно доказать его вину и придется отвечать за все», - пояснил Субботин. С его слов, основным мотивом, который толкает собственников недвижимости на такие риски, является нежелание платить 15%-й налог от полученной арендной платы.
В одной из частных киевских нотариальных контор интернет-газете «СЕЙЧАС» подтвердили, что в действительности требование об обязательном нотариальном заверении договоров аренды недвижимости, особенно жилых помещений, выполняется крайне редко.
Чаще нотариально заверяют договоры аренды на длительный срок – свыше трех лет, согласно Гражданскому кодексу. «Но при этом в сумму арендной платы нередко закладывается компенсация подоходного налога арендодателя, что и влечет за собой ее увеличение», - рассказывает интернет-газете «СЕЙЧАС» Александр Нестеренко, партнер юридической компании «Шмаров и Партнеры». Впрочем, нотариусы утверждают, что и трехлетний срок спокойно можно обходить, заключив сделку, например, на 2 года и 11 месяцев.
Сколько это стоит
Хозяева квартир игнорируюти требования закона не столько потому, что стремятся скрыть источник доходов и избежать увеличения арендной платы, сколько потому, что просто не желают тратить время и деньги на процедуру нотариального заверения сделки, особенно если речь идет об аренде жилого помещения на непродолжительный срок (к примеру, посуточная аренда квартиры).
Согласно Декрету Кабмина «О госпошлине», за заверение таких сделок уплачивается всего 0,01% суммы договора, но не более 850 грн. Однако нотариусы могут попросить за свою работу и больше. Если в договоре указана маленькая сумма аренды, нотариусы к ней привязываться не будут. В практике нотариата уже лет 10 нет понятия четкой стоимости нотариального действия. Все зависит от многих обстоятельств – предмета сделки, особенностей и пр., рассказывают эксперты. Следовательно, отсутствие у хозяев и съемщиков квартиры желания лишний раз тратиться на поход к нотариусу тоже можно понять.
Сами нотариусы также не в восторге от возложенной на них обязанности направлять в налоговую данные о заверенных ими договорах аренды. Ведь, кроме дополнительной нагрузки, они еще и отвечают за нарушение этого обязательства, поясняет юрист Нестеренко.
Что будет, если не пойти к нотариусу
По Закону о подоходном налоге, нежелание «светить» сдачу своей квартиры в аренду ведет к ничтожности сделки, когда никакие права либо обязанности из нее не порождаются. В таком случае съемная квартира должна быть освобождена, но и полученные за аренду деньги придется вернуть, причем по ныне действующим ставкам.
Правда, утверждают юристы, негативных последствий ничтожности сделки в определенных случаях можно избежать, обратившись в суд за признанием аренды действительной.
Другое дело, что на практике привлечь к ответственности за неуплату подоходного налога достаточно сложно – из-за отсутствия реального механизма контроля за собственниками недвижимости. «Чтобы изменить их мотивацию, необходимо, прежде всего, ужесточить ответственность за уклонение от уплаты налогов», - полагает Субботин.
Со слов экспертов, отмена обязательного нотариального заверения договоров аренды недвижимости вряд ли существенно снизит поступления в бюджет от подоходного налога, полученного в виде арендной платы. «Существующую систему «нотариального» контроля над уплатой такого налога арендодателем нельзя назвать эффективной», - считает Нестеренко. - В целом же, отмена нотариального заверения упростит существующую процедуру оформления договоров аренды недвижимости. Впоследствии же людям будет гораздо легче защищать в суде свои права».
Хотя представители нотариата уверены, что лучше все оставить как есть. Причем это будет интересно как самим нотариусам, так и потенциальным арендодателям и арендаторам, говорят они. Для первых это - дополнительная возможность заработка, учитывая, что сегодня заверение договора об аренде обойдется недешево, а за обычные юридические консультации нотариусы брать деньги не вправе. «Нотариальное заверение документа сегодня – это значительная экономия средств уже завтра. Ведь, будучи незаангажированным лицом, нотариус подтверждает квалифицированность соответствующей сделки. И впоследствии в суде будет всплывать меньше спорных моментов», - говорит Владимир Марченко, председатель Ассоциации нотариусов Харьковской области. И наоборот: упразднение нотариального заверения в перспективе отобразится на судебной системе. При нынешней перегруженности суды не смогут «разруливать» юридические погрешности, допущенные еще на стадии заключения договоров.
Похоже, опасения парламентариев по поводу уменьшения поступлений в казну в случае принятия указанного проекта чрезмерны. Несовершенное законодательство позволяет скрывать от налоговой инспекции доходы от сдачи жилья в аренду, даже если эта аренда заверена нотариально.
|
|
Investfunds - Россия 
Investfunds - Казахстан
