Инвестиционный потенциал украинского рынка недвижимости, без учета стоимости земли, оценивается сегодня в $4 млрд.

Это означает, что рынок готов поглотить пул объектов недвижимости, общая стоимость которого в несколько раз превышает данный потенциал. В этом случае интерес иностранных инвесторов носит вполне логичный характер. По данным экспертов, совокупный объем спроса со стороны инвесторов оценивается свыше $5 млрд. Однако до недавнего времени к присутствию на рынке недвижимости крупных инвестиционных институтов (фондов) относились с прохладным равнодушием. Объяснялось это отсутствием у инвестора активной стратегии развития и долгосрочной перспективой реализации заявленных планов. Первые осуществленные транзакции инвестиционных фондов изменили данное отношение, и равнодушие сменилось беспокойством и заинтересованностью в будущем партнерстве.

Добро пожаловать

По данным компании DTZ, сегодня на укра­инском рынке недвижимости присутствует около 80 активных инвестиционных фон­дов. Часть из них находится в поиске пар­тнеров, часть — в поиске инвестиционных объектов, некоторые задействованы в раз­работке собственных проектов или совер­шают первые транзакции. Именно первые сделки, которые были заключены на фоне экономической и политической нестабиль­ности, явились критерием и своего рода доказательством того, что выжидательный этап инвесторов подошел к концу и на поро­ге — время активных действий. Несмотря на это, эксперты скромно оценивают эффект данного периода, поскольку фонды, стремя­щиеся максимально минимизировать свои риски, будут осторожно и медленно разви­вать свои проекты на непрозрачном рынке недвижимости Украины. В данном случае утешают долгосрочные стратегические планы фондов, инвестиционная политика которых предусматривает участие в рис­ковых проектах. Более того, фонды — не инертные институты, и всегда готовы под­строиться под своего местного партнера или условия рынка.

«Учитывая емкость инвестиционного портфеля фонда и величину капитала, которым «ворочают» их управляющие компании, вполне объяснимо, почему данные инвестиционные институты пред­почитают столь осторожный выход на рынок недвижимости, — говорит Наталья Стельмах, старший оценщик, консультант по инвестициям компании DTZ. — Однако данная очевидность таит парадокс, согласно которому риски заставляют фонды взвешенно выстраивать страте­гию развития и риски, вынуждают инвес­торов ослаблять свои инвестиционные критерии касательно украинского рынка недвижимости. Это свидетельствует о том, что для фондов наша страна явля­ется долгосрочным деловым партнером и надежной площадкой для широкого спектра инвестиций».

Фундаментом данного сотрудничества является высокая ставка доходности на вложенный капитал в девелопмент — 20% и готовые объекты — 10-12%. Эти показа­тели дают высокую маржу, которая ниве­лирует высокие риски.

«Фонды аккумулируют в себе огром­ный капитал, который требует соответ­ствующего оборота, — отмечает Клеменс Лер, управляющий директор компании GLD Invest Group. — Например, фонд Immoeast инвестирующий в рынки недвижимости стран Восточной Европы, в 2006 году при­влек только с Венской фондовой биржи €4 млрд. Чем больше капитал, тем выше ожидаемый маржинальный доход. Рынки стран Восточной Европы предлагают для этого рисковые, но высокодоходные возможности. Если в банках Австрии фонд может получить 3-4%, то при инвестировании в Украину —10%. Однако с каждым годом величина этой маржи падает».

Например, в Румынии в 2005 году ставка доходности была на уровне 9%, а сейчас —
7-7,5%. Инвестиционные фонды Западной Европы инвестируют в проекты, где ставка доходности 6%. Например, фонд LB Immo Invest GmbH Австрия), входящий в финансовую структуру Finanzgroup, рассматривает проекты недвижимости, инвестиционный объем которых составляет €60-120 млн. при ставке доходности для офисной недвижимости 6,25%, торговой — 6,75%, рекреационной — 7,25%, гостиничной — 6,75%, складской — 7,25%.

Учитывая высокую конкуренцию на рынках недвижимости стран Западной Европы, изменение инвестиционных приоритетов фондов в сторону увеличения финансирования операций на рынках России, Румынии и Украины кажется вполне логичным.

Но наряду с процессом снижения ставки доходности на глобальном рынке сегодня активно обсуждается процесс ее коррекции.

“По мнению мировой общественности, кризис в США повлияли на ставку доходности­
настолько, что сегодня она не отражает реальной ликвидности коммерческой недвижимости, - отмечает Наталья Стельмах. — В связи необходима коррекция ставки доходности - ее повышение на несколько пунктов. Данный процесс коснется рынков стран Центральной и Восточной Европы, что в свою очередь повлияет и на украинский рынок. Какова будет степень этого влияния, предсказать сложно. Это связано с присутс­твием на украинском риалистейте инвес­торов из России и Казахстана, для которых маржа между процентам по заемным средс­твам и ставкой доходности приобретаемой недвижимости — фактор малозначитель­ный. Это искривляет рыночные процессы, что может привести к нейтрализации в Украине мирового процесса коррекции ставки доход­ности».

Анализируя процесс коррекции и вли­яние его на Украину, можно спрогнози­ровать, что в перспективе между западно­европейскими инвесторами и инвесторами из СНГ разгорится гиперактивная конку­ренция за украинский рынок недвижимос­ти. Данный прогноз наводит на мысль об исключительном положении отечествен­ного рынка недвижимости, который в дан­ном случае сложно сравнить с варшавским или московским. Следовательно, и разви­ваться рынок будет согласно специфике конкурентной борьбы, стратегии и структу­ры инвестиционных фондов. Большинство из них заинтересовано в приобретении или инвестировании в качественный институциональный продукт.

«Для фондов важно наличие инвести­ционного продукта, который соответствует институциональному уровню,— говорит Юрий Нартов, управляющий директор ком­пании Colliers International. — К сожале­нию, на отечественном рынке присутствует дефицит таких объектов, что типично для развивающихся рынков. Соответственно, многие крупные инвестфонды, стратегия которых нацелена на создание/приобре­тение портфеля первоклассных коммер­ческих объектов, находятся в ожидании появления качественного институциональ­ного продукта».

Первые транзакции инвестицион­ных фондов на рынке недвижимости за последний год показали серьезный инте­рес инвесторов к Украине. Однако делать первые выводы необходимо, исходя из структуры капитала фонда, его источни­ка происхождения и формы реализации инвестиционной стратегии.

Фонды и их стратегии

Фонды, выходя на рынок недвижимости, стремятся занять свою нишу. Согласно стратегии развития и чувствительности к рыночным рискам фонд выбирает форму инвестирования.

«Модель инвестирования нашего инвестиционного фонда Dragon-Ukrainian Properties & Development PLC (Чехия-Украина) подобна компаниям private equity, — говорит Крис Камциос, управ­ляющий директор фонда DUPD.— Это предполагает выход фонда из проекта в течение 12 месяцев после ввода объек­та в эксплуатацию. В данном случае мы действуем как девелоперская компания в отличие от инвестиционных фондов, которые инвестируют средства в готовые объекты».

«Стратегия инвестирования фондов Sparkassen Immobilien AG и IMM0RENT наце­лена на перспективные и стабильные секто­ра рынка недвижимости,— говорит Боско Скоко, представитель Immo AG. — В связи с этим компания сделала несколько разно­плановых прямых инвестиций в офисную, жилую, коммерческую и гостиничную недви­жимость, расположенную в престижных районах Киева, поскольку в строительстве и управлении объектами данных секторов этого рынка у нее имеется значительный опыт. Фонды сосредотачивают свое вни­мание на Киеве и других городах Украины с населением более 1 млн. человек».

Нынешний капитал рынка недвижи­мости сегодня формируют два основных вида инвестиционных фондов.

-Venture-фонды. Венчурный фонд — это недиверсифицированный институт совместного инвестирования закры­того типа, осуществляющий исключи­тельно частное размещение ценных бумаг собственного выпуска, активы которого более чем на 50% состоят из корпоративных прав и ценных бумаг, не торгующихся на фондовой бирже. Ниша венчурного финансирования — это прямые инвестиции в акционерный капитал компании. Минимизация риска при венчурном инвестировании дости­гается путем участия представителя инвестора в реализации проекта или вхождением в состав директоров ком­пании. Венчурные фонды в Украине: Emerging Europe Growth Fund (EEGF), Western NIS Enterprise Fund (WNISEF), Bleyzer Founds, Euroventures Ukraine Funds, Warburg Pincus, фонды Jupiter Investment Management Group Limited (JIMG), Advent International, Allied Capital.

-Immo-фонды. Фонды недвижимости — это диверсифицированный институт совместного инвестирования закры­того или открытого типа, осуществля­ющий размещение ценных бумаг соб­ственного выпуска, котирующихся на бирже. Ниша финансирования immo-фондов— это прямые инвестиции в девелоперские проекты на различных стадиях реализации либо готовые объекты, генерирующие стабильный cash flow. Фонды недвижимости в Украине: Fleming Family & Partners, CA Immo, фонды Immofinanz Group, UNIQA Real Estate, фонды Dawnay, Day Group, Morely, Northern European Properties Ltd

Стратегия венчурных фондов заключа­ется в поиске высококвалифицированных и эффективных компаний в различных секторах экономики. Таким образом, они инвестируют в рынок опосредованно через компании, которые на нем работа­ют. Неудивительно, что venture-фонды были пионерами инвестирования на рынке недвижимости. Поиск перспективных компаний, особенно на развивающихся рынках,— процесс длительный и трудо­емкий. Для его ускорения фонды создают управляющую компанию, которая отбира­ет претендентов и готовит документацию для слияния. В Украине по данной схеме функционируют:

Western NIS Enterprise Fund (WNISEF) и Emerging Europe Growth Fund (EEGF) — США, управляет которыми Horizon Capital;

Euroventures Ukraine Funds, управляе­мые Euroventures Ukraine; The Ukraine Opportunity Trust под управлением Fabien Pictet & Partners Ltd(FPP).

WNISEF был создан в 1995 году, размер его капитала составил $150 млн. За время своего существования фонд инвестиро­вал $111 млн. в 28 компаний Украины и Молдовы. В 2006 году WNISEF создал част­ный инвестиционный фонд EEGF. Сегодня фонды инвестируют от $5 млн. до $20 млн. в частные компании со средним уровнем капитализации и дополнительными при­влеченными средствами. Инвестиционный портфель на рынке недвижимости фондов представлен сетью ресторанов «Швидко», 49,9% акций которой были приобретены в 2004 году за $3 млн. Инвестиционный партнер сети — компания «XXI Век». Завод «Слобожанська будівельна кераміка», в который фондом за семь лет было вложено более $5 млн. В конце сентября 2007 года фонд вышел из проекта, продав завод за $13,5 млн. Внутренняя ставка доходности проекта составила 23,3%. Инвестиционный партнер проекта — ЕБРР.

-Фонд Euroventures Ukraine был основан в 1998 году. Сегодня компания управ­ляет двумя фондами прямого инвестирования — Euroventures Ukraine Fund I ($30 млн.) и Euroventures Ukraine Fund II ($80 млн.). EVU Management Ltd. рассматривает воз­можность инвестирования в компании на различных этапах развития. Сумма инвестиций — от $5 млн. до $15 млн. в обмен на соответствующую часть в уставном фонде компании. Фонд не стремится владеть контрольным паке­том акций, однако часть собствен­ности в компании должна составлять 30-40%. Инвестиционный портфель фондов на рынке недвижимости имеет следующую структуру:

-EVU I — компания Anthousa Limited, которая является акционером торговой сети «Фуршет». Первый инвестицион­ный транш состоялся в 2002 году, раз­мер инвестиций — $2,5 млн. Участие компании в акционерном капитале — 10,2%.

Abikelly Limited — кипрская компания, которая осуществляет свою деятель­ность через украинское отделение «БудМакс» (сеть строительных супер­маркетов под брендом «БудМакс»). Дата первого инвестиционного транша — март 2005 года, участие в акци­онерном капитале— 41,67%. Общий объем инвестиций — $2,5 млн.

-EVU II — компания Korsando, мульти-целевая девелоперская компания, которая была создана в 2003 году. Компания фокусируется на развитии неспекулятивных проектов на рынке коммерческой недвижимости, в част­ности в сегментах складов и ритейла, с максимальной минимизацией рисков. Дата первого инвестиционного тран­ша — август 2006 года, участие в акци­онерном капитале фонда— 20,49%, участие в акционерном капитале UKR0 — 12,81%. Общий объем инвес­тиций EVU II— $10,2 млн. Общий объем инвестиций UKR0— $6,3 млн. Прогнозируемый выход — 2010 год. Компания Anthoreal Estates, Ltd, упра­витель в Украине сети фастфудов под тор­говыми марками «Смачна картопля», Coffee Time,«Дрова» и «Планета пива». Дата пер­вого инвестиционного транша — сентябрь 2007 года, участие в акционерном капи­тале фонда — 25,86%, участие в акцио­нерном капитале UKR0 — 16,15%. Общий размер инвестиций EVU II— $3,1 млн., UKR0— $1,9 млн. Прогнозируемый выход — 2010 год.

- TowerBrook Capital Partners, LP (США). Фонд основан в 2000 году. Сегодня под управлением структуры находится акционерный капитал общим объемом $2,5 млрд. Стратегия фонда заключа­ется в инвестировании в перспектив­ные развивающиеся предприятия. Инвестиционный портфель фонда на украинском рынке недвижимости представлен GSE Group— француз­ской генподрядной строительной компанией, которая представлена в 18 странах мира. Компания реализу­ет проекты в секторе коммерческой недвижимости по схеме Design & Build (проектирование и строитель­ство), сотрудничая с Philip Morris в Украине и с IKEA в Китае. В 2003 году был открыт офис GSE Group в нашей стране. В 2006 году компания вступи­ла в партнерские отношения с деве­лоперской компанией ABREX Project & Partners для реализации ряда про­ектов в различных сегментах рынка коммерческой недвижимости. Анализ приведенных транзакций фондов и общей стратегии их развития свидетельствует, что фонды используют активный подход к управлению инвес­тициями, именуемый «руки на пульсе». Представитель венчурной компании вхо­дит в совет директоров инвестируемой фирмы и ведет с ней постоянный диалог по всем основным текущим и стратегичес­ким вопросам.

Пассивный подход, при котором инвес­торы выполняют роль финансовой стражи, следящей за тем, чтобы доходность соот­ветствовала ожиданиям, venture-фондами не используется из-за высоких экономи­ческих рисков страны в целом. Однако то, что пугает венчурных капиталистов, активно используется immo-фондами. Это профильные инвестиционные институты рынка недвижимости. Их стратегия пре­дусматривает инвестирование непосред­ственно в секторы рынка недвижимости в форме купли-продажи готовых объек­тов, сотрудничества с местным партнером, самостоятельного развития проектов.

На украинском рынке можно назвать следующие immo-фонды, которые мы условно разделили на группы в зависимос­ти от природы происхождения их капитала и от структурных особенностей.

I. Stock Exchange — фондовый капитал

-Akron Group (Австрия). Частный фонд, созданный в 1995 году, сегодня явля­ется одной из крупнейших структур, инвестирующих в недвижимость в странах Центральной и Восточной Европы. За время существования фонда его активы увеличились в 200 раз. В управлении фонда нахо­дится €800 млн. капитала. Основная задача фонда — повышение уров­ня капитализации вложений своих вкладчиков. Увеличение объема имуще­ственных активов в странах Западной, Центральной и Восточной Европы к 2010 году — с €700 млн. до €2 млрд.

-Dragon-Ukrainian Properties&Development PLC (Чехия-Украина). Фонд создан инвестиционной компани­ей Dragon Capital в феврале 2007 года с целью инвестирования в проекты коммерческой и жилой недвижимос­ти в Украине. В результате ІР0 на AIM ему удалось привлечь $208 млн. Фонд сосредоточен на развитии новых про­ектов и реконструкции существующих площадей в сфере офисной, розничной и складской недвижимости в Киеве и Киевской области, а также регио­нальных центрах с населением свыше 700 тыс. человек.

-Sparkassen Immobilien AG (Австрия). Один из фондов финансовой структуры Finanzgroup. Фонд создан для обслу­живания инвестиционной деятельнос­ти Erste Bank на рынке недвижимости. Акции фонда котируются на Венской фондовой бирже с 1987 года. С тех пор Sparkassen Immobilien AG стала лидирующей компанией в сфере инвестиционной деятельности и долгового капитала. Компания вла­деет объектами в Австрии, Германии, Чехии, Венгрии, Словакии и Румынии. Портфель состоит из 117 объектов, общий объем площадей которых составляет 1 083 339 кв. м.

-North Real Estate Opportunities Fund (Великобритания). Фонд закрытого типа, среднесрочный и долгосрочный прирост капитала которого осуще­ствляется посредством согласованных операций на рынке коммерческой недвижимости стран Центральной и Восточной Европы. Сегодня капитали­зация фонда составляет€100 млн.

Инвестиционный интерес NRE0F ориентирован на рынки недвижимос­ти Польши, Чехии, Словакии, Венгрии, Румынии, Болгарии, на которые будет при­ходиться 65-85% от всего привлеченного капитала. На рынки других европейских стран —15-35%.

-Northern European Properties Ltd (Великобритания). Фонд инвести­рует в рынки недвижимости стран Скандинавии, Балтии и СНГ посред­ством покупки у London & Regional Group сформированных портфелей объектов. Структура портфеля NEP на 30 июня 2007 включала 93 акти­ва общей площадью 1 910 000 кв. м, совокупный доход аренды которых — €146 млн. в год.

СА Immo (Австрия). Фонд основан в 1987 году. Компания была пионе­ром, инвестируя в 1999 году в рынок недвижимости стран Центральной и Восточной Европы. Стратегия фонда предусматривает увеличение к 2008 году имущественных активов до €5 млрд. В Западной Европе при­оритет будет сделан на Германии, в Юго-Восточной Европе— на России, Украине и Сербии.

Immofinanz AG (Австрия). Фонд осно­ван в 1990 году и сегодня является крупнейшим в Центральной Европе. Портфель собственности фонда состоит из 2 876 объектов, общий объем площа­дей которых составляет 12,15 млн. кв. м стоимостью €17,1 млрд. На рынках Восточной Европы фонд действует через специально созданную структу­ру— ImmoeastAG.

Meinl European Land (Австрия). Фонд основан в 1997 году. MEL объединяет преимущества владения недвижимос­тью и операций с ценными бумагами: долгосрочные возможности вложений при постоянном наличии капитала. На данный момент фонд насчитывает 160 «оперативных» объектов торго­вой недвижимости с общей полезной площадью 880 000 кв. м и оценочной стоимостью около €1,8 млрд. Eastern European Property Fund Limited (Великобритания). Фонд закрытого типа, стратегия которого заключается в инвестировании в рынок недвижимос­ти целевых стран — Турции, Румынии, Украины и Болгарии. Процесс инвести­рования будет осуществляться либо в акционерный капитал компаний, либо путем покупки объектов и финанси­рования проектов рынка офисной и складской недвижимости. В прошлом году фонд инвестировал в целевые страны, и сегодня стоимость его портфеля составляет$50 млн.

-Raven Mount PLC (Великобритания). Фонд был основан в 2004 году. В настоящий момент компания осуществляет прирост капитала посредством инвестирования в рынок недвижимости. Форма инвестирования покупка готовых объектов и объектов на стадии реализации. На рынке стран Восточной Европы фонд действует через свою управляющую компанию Raven Russia, которая формирует имущественный портфель объектами рынка недвижимости России и Украины. За последний год данная структура увеличила капитал Raven Mount на$ 600 млн.

-Eastern Holdings (Швейцария). Фонд был основан руководителями MCTrustco, которая занимается управлением активами. Инвестиционная стратегия фонда нацелена на девелопмент объектов коммерческой недвижимости. Фонд имеет активы в Москве и российс­ких регионах. В 2008 году стратегия фонда предполагает выход в Украину. В 2006 году чистые активы фонда составили $141,1 млн. и к 2007 году удвоились до $322,72 млн. -Aisi Fund (США-Украина). Фонд создан в 2005 году. Его стратегия заключает­ся в инвестировании в девелоперские проекты на различной стадии реали­зации. Управитель фонда — компания Aisi Realty Public Limited — осущест­вляет непосредственный контроль за развитием партнерства. Сегодня в управлении компании находится ряд проектов в секторе складской, офис­ной и торговой недвижимости.

-Dawnay, Day Carpathian PLC (Великобритания). Фонд был осно­ван в 2004 году. С 2005 года котиру­ется на AIM, в результате чего удалось привлечь €200 млн. Это позволило достичь полной инвестиционной емкости в €1 млрд. Фонд является структурой Dawnay, Day Group, которая имеет 20-летний опыт инвестирования в объекты недвижимости и в насто­ящий момент управляет активами, общая стоимость которых оценивается в $10 млрд. Портфель фонда состоит из объектов коммерческой недвижимости Великобритании, Германии, Чехии, Венгрии, Польши, России, Украины и Балтийских стран.

Площадки, на которые выходят фонды, зависят от страны происхож­дения инвестиционного института. Например, акции австрийских фон­дов котируются на Венской фондовой бирже (Akron Group, North Real Estate Opportunities Fund), английских и укра­инских— на AIM (Dragon-Ukrainian Properties & Development PLC, Eastern European Property Fund Limited, Raven Mount PLC, Aisi Realty Public Limited) или Варшавской фондовой бирже.

II. Партнерский капитал

-Heitman Russia and Ukraine Property Partners (США). Частный фонд, созданный 12 апреля 2007 года аме­риканской девелоперской компанией Heitman International. Направление деятельности фонда — девелопмент и управление объектами недвижимости Украины и России. Инвестиционный потенциал фонда составляет $150 млн., из которых $5 млн. — собственные средства Heitman International, a $145 млн. — средства ЕБРР, институциональных инвесторов из Европы и США.

-Marbleton Property Fund (США-Россия). Фонд создан тандемом двух компаний — JER Partners, управите­лем инвестиционной деятельности и имущественными активами J.E. Robert Companies (США), и Alfa Capital Partners, дочерней структурой Alfa Group (Россия). Инвестиционная мощность фонда составляет $321 млн. Инвесторы: $40 млн. — ЕБРР, $20 млн. — Международная финан­совая корпорация (IFC), $30 млн. — турецкий холдинг Dogan Holding.

-E-3-Europolis Funds (Австрия). Фонд основан в 2006 году с дополнитель­ным капиталом €300 млн. Структура создана специально для инвестици­онной деятельности на рынках недви­жимости России, Украины и стран Юго-Восточной Европы. Структура порт­феля — Инвесткредит (65%), ЕБРР. Целевые секторы — склады, офисы. Стоимость находящихся под управ­лением компании активов составляет €1,3 млрд. и к концу 2007 года будет увеличена до €2 млрд.

-Primeros Property Funds (Украина). Фонд основан в 2004 году. Стратегия нацелена на инвестирование в объ­екты коммерческой недвижимости: бизнес-центры, склады и торговые центры. Фонд находится в стадии наполнения, предлагая клиентам инвестировать в проекты стоимостью от $2 млн. до $15 млн.

-Amstar Europe (США). Фонд намерен принять участие в проектах по созда­нию складских комплексов, бизнес -­ центров, технопарков, торговых цен­тров, отелей и жилых комплексов. В его управлении находится капитал в $100 млн.

III. Отраслевой капитал

-АХА REIM (Австрия). Создан в 1999 году. Страховой инвестиционный фонд, являющийся структурой стра­ховой группы АХА SA. Сегодня в его управлении находятся активы общей стоимостью €42 млрд. АХА REIM имеет обширную европейскую сеть предста­вительств по всему миру со штатом 460 человек, которые управляют акти­вами фонда в 18 странах.

-UNIQA Real Estate (Австрия). Фонд был создан в 2005 году и является инвестиционной структурой страхо­вой группы UNIQA. Работает в сотруд­ничестве Raiffeisen Group для созда­ния портфеля недвижимого иму­щества в Центральной и Восточной Европе. Стратегия фонда сосредо­точена на инвестициях в готовые и находящиеся на стадии девелопмента здания.

-Fleming Family Funds (Великобритания). Основан в 2000 году. Стратегия заклю­чается в инвестировании средств в рынки недвижимости Украины и России. В мае 2003 года был создан FF&P Russia Real Estate Fund для инвес­тирования в готовые качественные объекты Москвы и Санкт-Петербурга, в 2006 году создан FF&P Russia Real Estate Development Fund для инвестирования в девелопмент офисных и торговых объектов.

Выход на рынок недвижимости стра­ховых инвестиционных фондов можно считать сенсационным в силу слабого развития страховой отрасли в Украине. Это дает повод предположить, что стра­тегия отраслевых фондов будет сопряже­на с рядом трудностей, которые вынудят их действовать по принципу венчурного капитала.

Кроме вышеперечисленных инвес­тиционных институтов интерес к украин­скому рынку изъявил банковский капитал, который для инвестирования в недвижимость формирует инвестиционные фонды. DekaBank Group (Германия) — крупней­ший оператор инвестиционных фондов в Германии. Под совместным управлени­ем Deka Immobilien Investment GmbH и Westlnvest Gesellschaft Immobilienfonds GmbH находится €17 млрд.

Фонды банка CreditSuisse (Франция) — Private Fund Group (PFG) и Real Estate Private Fund Group (REPFG). Фонд Evli Bank (Финляндия) — Evli Property Investments Ltd (ЕРІ). Фонд Deutsche Bank (Германия) — DB Real Estate.

Присутствие на рынке недвижимо­сти инвестиционных фондов банков­ского капитала оценивается скромно. Большинство банков консервативны и слишком рациональны для иррациональ­ного поведения украинского риалистейта. Вертикаль принятия решений банковских структур сложная и требует продолжитель­ных согласований и дополнительных оце­нок. В данном случае банковский капитал слаб и уязвим в конкурентной борьбе с профильными immo-фондами и рисковы­ми венчурными капиталистами.

Среди профильных инвестицион­ных фондов, которым интересен рынок недвижимости и которые желают выйти в Украину, можно назвать: GE Real Estate Europe — подразделение General Electric (GE), американской корпорации, работа­ющей в сфере высоких технологий, произ­водственных, информационных и финан­совых услуг. GE Real Estate является одним из мировых лидеров на рынке инвести­ций в недвижимость. Компания владеет объектами в 24 странах — в Северной Америке, Европе, Азии, Австралии и Новой Зеландии — на общую сумму $54 млрд. Ежегодный рост прибыли GE Real Estate составляет 28%.

Sponda — крупнейший инвестицион­ный фонд, акции которого котируются на 0МХ Nordic Exchange (Хельсинкская фондовая биржа). Стратегия фонда направлена на инвестиции в рынок коммерческой недвижимости. Активы фонда — объекты торговой и офис­ной недвижимость, стоимость которых составляет €2,3 млрд.

Endurance Real Estate Fund — зонтич­ный фонд с фиксированной структурой капитала, в который входят четыре суб­фонда, специализирующихся на приобре­тении офисной и торговой недвижимос­ти, сделках с офисной недвижимостью класса А и с объектами жилой и отельной недвижимости. Управляет фондом Oreo Group— ведущий инвестор, застройщик, а также управляющий активами рынка недвижимости в странах Центральной Европы. Стоимость активов в управлении — €1,31 млрд.

Сегодня инвестиционные фонды заинтересованы в объектах разных сег­ментов коммерческой недвижимости. По данным компании Cushman & Wakefield Ukraine, в первом полугодии 2007 года в рынок коммерческой недвижимости со стороны инвестиционных структур было инвестировано около $300 млн. Наиболее развитыми сегментами этого рынка по-прежнему являются офисы и торговля.

Офисная недвижимость. Рынок характеризуется высоким уровнем дисбаланса спроса и предложения. По данным компании Cushman & Wakefield Ukraine, общий объем офисных площа­дей составляет 781133 кв. м. Прирост качественных офисных площадей в 2007 году составил 77 140 кв. м для помещений А-класса и 29 000 кв. м для помещений В-класса. Сроки окупае­мости — пять-семь лет. Ставка капи­тализации — 20%. Уровень вакант­ного — 1-3%. Арендная ставка на столичные офисные площади класса А варьируется в пределах $600-1 200 за 1 кв. м в год, класса В+ — $480-720 за 1 кв. м в год. По данным компании Ernst & Young, доходность по офис­ным проектам А и В/В+— 9-12% в столице и 13-15% в регионах. Срок аренды — от трех до пяти лет с тен­денцией к увеличению до семи-десяти лет. Инвестиционный интерес — высо­кий. Заинтересованные инвестицион­ные фонды — Quinn Group, London & Regional Propertys, Marbleton Property Fund, Heitman Russia and Ukraine Property Partners, Aisi Realty Public Limited, Amstar Europe, AXA Real Estate Investment.

Торговая недвижимость. Рынок характеризуется низким процентом новых ТЦ, введенных в эксплуатацию за последний год. По данным компа­нии Astera Oncor, объем качественных торговых площадей в Киеве составляет около 400 тыс. кв. м. В стадии строительства находятся около 200 тыс. кв. м. По прогнозам экспер­тов, прирост новых торговых площа­дей в 2007 году составит 50 тыс. кв. м. Срок окупаемости — пять-семь лет. Вакантность площадей — 96%. Арендные ставки — $50-300 за 1 кв. м в месяц (без НДС), в среднем — около $128 за 1 кв. м в месяц (без НДС). Доходность по объектам торговой недвижимости в регионах Украины в настоящий момент компания Ernst & Young оценивает на уровне 2-15%, в Киеве— 10-13%. Инвестиционный интерес —высокий.Заинтересованные инвестиционные фонды — North Real Estate Opportunities Fund, Aisi Realty Public Limited, Sparkassen Immobilien AG, Dragon Ukrainian Properties & Development PLC, Meinl European Land, Primeros Property Funds, Quinn Group, London & Regional Propertys.

Складская недвижимость. Рынок характеризуется укрупнением пло­щади складских объектов и выходом профильных девелоперов. По данным компании «XXI Век», общий объем каче­ственных складских площадей состав­ляет 220 тыс. кв. м. К концу года он уве­личится практически вдвое и составит около 400 тыс. кв. м. Ставка капитали­зации —18-20%. Вакантность — 0-3%, Срок окупаемости — семь-девять лет. Доходность в данном сегменте состав­ляет в среднем 12-17%. Арендные ставки — $10-15 за 1 кв. м в месяц. Инвестиционный интерес— средний с плюсом. Заинтересованные инвес­тиционные фонды: CUBE Capital Akron Group, Immoeast AG, Europolis, Raven Russia Ltd, Primeros Property Funds, PPF Investments Ukraine Ltd., Aisi Realty Public Limited.

Гостиницы. Рынок характеризуется дефицитом девелоперского опыта, гостиничных проектов и удачных пло­щадок для них. В столице функцио­нируют 118 гостиниц разной формы собственности и ведомственного под­чинения. Показатель обеспеченности Киева гостиничными местами — шесть мест на 1 тыс. жителей. Динамика при­роста количества въезжающих в нашу страну иностранцев — 19-25% в год. Средняя цена за гостиничный номер по Киеву в 2007 году составила $160 в сутки. Срок окупаемости — 7-14 лет. Инвестиционный интерес— низкий. Заинтересованные инвестиционные фонды — Quinn Group, Sparkassen Immobilien AG.

«Сегодня фонды наиболее предпочитают офисы, торговлю и склады, — отме­чает Наталья Стельмах. — В частности, в сегменте складской недвижимости присутствуют фонды, которые заинтересованы в покупке как высококлассных объектов, так и складов В-класса. Руководство данных инвестиционных структур обосновывает активным процессом развития рынка, на котором спрос будет как на высококлассные складские объекты, таки на объекты среднего класса».

Формы сотрудничества

Реализация стратегии фонда многоступенчата и зависит от эффективности управления инвестициями. Для получения максимального эффекта от этого процесса инвестиционные фонды создают управление компании, которые и «ворочают» капиталом фонда. Процесс управления осуществляется в рамках сформированных фондом инвестиционных целей, инвестиционной политики, портфельной стратегии, целевых активов. Задача управляю­щей компании — оценить эффективность функционирования данных приоритетов на рынке недвижимости и предложить фонду реальную возможность инвестирования в ликвидный актив.

Инвестирование может осуществляться в форме покупки готового объекта, сотрудничества с местным партнером, приобретения миноритарной доли акций девелопера.

С момента появления на рынке коммерческой недвижимости первых объектов
западного образца эксперты утверждают, что их качество не отвечает международным стандартам и, следовательно, данные объекты не являются институциональным продуктом. Первые приобретения фондов продемонстрировали противоположное, заставило экспертов усомниться в приоритетах инвестора и начать поиск критерия, который мог быть важнее качественной составляющей приобретаемой недвижимости. Развитие рынка и последующий апгрейд фондом своей покупки показали, что качеством недвижимости можно пренебречь при условии конкурентоспособности объекта.

“Фондам важна конкурентность объекта в долгосрочной перспективе, — говорит Стельмах. — К сожалению, сегодня это ахиллесова пята объектов всех сек­торов рынка недвижимости. Например, на украинском рынке офисной недвижимости нет офисных объектов, которые отвечали бы всем критериям класса А. У нас есть хороший В+, но класс А пока в перспективе”

История транзакций купли-продажи фондами готовых объектов берет свое начало в 2006 году, когда в апреле инвестиционный фонд Apollo Funds (Великобритания) и девелоперская компакомпания.1849 PLC (Великобритания) приобрели у иорданской компании Arab Piramids торговый центр «Пирамида» (16 500 кв. м). Сумма инвестиций составила $21 млн. Интересы покупателя представляла Colliers International. Юридическое сопровождение – Baker McKenzie. Кредитное финан­сирование — HVB Bank.

Особенности заключения сделки ком­ментирует Юрий Нартов: «Сделка прохо­дила долго, так как участники транзак­ции находились в разных странах, имели разное представление о ведении пере­говорного процесса. Одним из основных требований покупателя было проведение сделки купли-продажи объекта в соот­ветствии с международными стандар­тами. Это касалось различных аспектов, таких, как договоры аренды, права на землю, техническое состояние объекта, гарантии продавца и т. д. Apollo Real Estate Advisors как основной инвестор транзакции выдвигала ключевые усло­вия и принимала основные решения, а ее партнер и соинвестор компания 1849 PLC выполняла основную работу по организа­ции самой транзакции».

Одной из крупнейших сделок на рынке офисной недвижимости является покуп­ка в конце 2006 года фондом Quinn Group (Ирландия) делового центра «Леонардо» (26 872 кв. м) у девелоперской компании 000 «Ярославов Вал». Сумма инвестиций составила $95 млн. Интересы покупателя представляла DE0L Partners. Юридическое сопровождение — Baker McKenzie.

Особенности сделки комментирует Лина Немченко, старший юрист департа­мента недвижимости и строительства киев­ского офиса Baker McKenzie: «Ключевой задачей при работе над реализацией дан­ного проекта являлось определение потен­циальных рисков и путей их минимизации. В процессе данной сделки мы провели legal due diligence, который выявил существую­щие и потенциальные юридические риски. Мы проанализировали юридический ста­тус объекта недвижимости, существующую структуру собственности и деятельность компании, владеющей объектом недвижи­мости, состояние договорных отношений данной компании, а также ряд дополни­тельных аспектов с целью определения и минимизации потенциальных рисков. Был разработан пакет договоров и других юри­дических инструментов, которые позволи­ли успешно осуществить сделку и свести возможные риски к минимуму».

Универмаг «Украина» (35 тыс. кв. м) стал вторым приобретением ирландского фонда на рынке недвижимости нашей стра­ны. Сделка была заключена с управителем группы венчурных инвестиционных фон­дов New Century Holding Advisors (США). Сумма инвестиций составила $59 млн. Интересы покупателя представляла DE0L Partners.

На рынке складской недвижимос­ти следует отметить сделку по продаже девелоперской компанией GLD Invest Group логистического комплекса East Gate Logistic (40 тыс. кв. м) инвестиционно­му фонду Akron Group (Австрия). Сумма инвестиций составила $35 млн.

Покупка готовых объектов, несмотря на сложности и нюансы, является одной из менее рисковых форм инвестиций. Однако реализация стратегии фонда тре­бует диверсификации рисков, в связи с чем фонды прибегают и к другим более рисковым формам инвестиционной деятельности, например сотрудничеству с местным партнером. Данную форму инвестиций фонд использует втом случае, если его стратегия предполагает девелопмент недвижимости. Без знания специ­фики данного рынка и надежного лобби достичь заметных результатов на украин­ском рынке сложно. Бюрократические и законодательные сложности могут навсег­да отбить охоту инвестфонда к Украине. В данном случае партнерство — единствен­ный выход решить возникшие сложности.

«Основная проблема у фондов, выхо­дящих на украинский рынок,— найти надежного партнера, — говорит Клеменс Лер. — Это может быть как иностранный девелопер, реализовавший несколько проектов, так и украинский партнер. В первом случае есть опыт, но слабое понимание специфики рынка, во вто­ром — знание рынка, но слабый девело­перский опыт. Очень часто украинские девелоперы, сотрудничая с фондами, переоценивают проектную стоимость объекта, завышая стоимость купленного земельного участка либо строительных работ».

Несмотря на риски партнерства, на рынке недвижимости распространена форма реализации стратегии фонда.

-Akron Group — GLD Invest Group.

-Dragon-Ukrainian Properties & Development PLC — Henryland Group Limited.

-TowerBrook Capital Partners, LP — GSE Group.

-Immofinanz AG — Alacor.

-Meinl European Land — Acteeum Group.

-PPF Investment, CUBE Funds — Giffels Management Ukraine.

-Developers Diversified Realty Corporation (DDR) — ЕСЕ Projektmanagement GmbH & Co. KG.

-PPF Investment — FIM Group.

Более подробно о структуре данного сотрудничества смотрите в таблице.

Фонды, присутствующие на украинском рынке, в зависимости от своей структуры и стратегии не ограничиваются транзакция­ми только в объекты недвижимости, а пред­почитают и более рисковые вложения — земельные участки. В данном случае фонды заключают партнерство с девелоперской компанией или структурой, которая владе­ет земельным активом и не против погло­щения ее фондом. Риски в данном случае минимизированы и распределены между партнерами сделки. Например, в результа­те сотрудничества управителя инвестици­онных фондов CUBE Capital пенсионного фонда PPF Investments Ukraine Ltd, инвес­тиционной компании Vicus и девелоперс­кой компании Giffels Management Ukraine была куплена компания, которая владела земельным активом. Австрийский инвести­ционный фонд Akron Group в партнерстве с девелоперской компанией GLD Invest Group по схеме 50:50 приобрел земельный участок под Одессой для развития проекта логистического парка.

«В большинстве случаев участие фон­дов в подобных сделках обусловлено уступками фондов специфике украинско­го рынка, — говорит Наталья Стельмах. — Ведь, заходя на рынок, они предъявляют жесткие требования к приобретению объ­ектов. Например, офисное здание в цент­ре города, стабильный cash flow. Однако в процессе ознакомления с рынком фонды постепенно ослабляют свои требования по отбору инвестиционных продуктов, что позволяет им получить дополнительные возможности для маневра».

Судьба продукта

Судьбу приобретенной или созданной недвижимости определяет цель фонда. Основная цель — это получение дохода от аренды здания и управления приоб­ретенной недвижимости. Например, для Quinn Group сегодня это основная цель. В начале 2006 года компаниями «Ярославов Вал» и «Венчурный закрытый недиверсифицированный корпоративный инвестиционный фонд «Унистройинвест» была создана управляющая структура ЗАО Quinn Propertys Ukraine. Хотя, по сло­вам Владимира Шинкина, генерального директора Quinn Propertys Ukraine, фонд не беспокоит срок окупаемости вложен­ных инвестиций, поскольку у Quinn Group и без того достаточное количество источ­ников средств. Данная стратегия фонда обоснована природой его капитала, кото­рый Quinn Group на рынке недвижимости относит скорее к категории венчурных фондов. Это объяснят, почему Quinn Group не формирует единого портфеля недвижимого имущества фонда для пос­ледующей его продажи или получения большей маржи.

Инвестиционная деятельность Meinl European Land нацелена не только на получение дохода от аренды и управ­ление созданной недвижимостью, но и на формирование портфеля, который будет лидером среди других портфелей инвестиционных фондов. В отличие от Quinn Group, австрийский фонд нацелен на конкурентную борьбу, что в свою оче­редь предполагает создание качествен­ных объектов.

Фонд Northern European Properties Ltd действует на рынке недвижимос­ти Украины через внешнюю управля­ющую компанию London & Regional Propertys, для которой арендный доход и управление объектами являются промежуточной целью. Магистральная стратегия L&RP — создание портфеля имущественных активов определенно­го размера и инвестиционной емкости для последующей продажи его NEP. Этим можно объяснить тот реактивный темп, с которым управляющая компания наполняет данный портфель. Сегодня он состоит из объектов офисной (Podol Plaza), торговой («Глобус») и складской недвижимости.

Фонд Apollo Funds нацелен на полу­чение дохода от аренды купленного здания, в связи с чем сегодня проис­ходит реконцепция торгового центра «Пирамида». Это предполагает четкое определение потребительской аудито­рии и в соответствии с этим — подбор необходимых арендаторов. Стратегия Apollo Funds — это создание качествен­ного и конкурентоспособного объекта, который должен сохранять величину своего cash flow при условии ужесточе­ния конкурентного окружения.

Юрисдикция фонда

Инвестиционный фонд — это общий пул денежных средств, управляемый самосто­ятельной управляющей компанией, при этом собственником УК выступает либо финансовое учреждение, либо ее руково­дители. Фонд принадлежит инвесторам, которые владеют акциями, долями или паями партнеров с ограниченной ответ­ственностью, в зависимости от структу­ры фонда. В свою очередь фонд инвес­тирует средства в объекты и компании. Главная проблема, которую приходится решать при инвестиционной деятельнос­ти фонда,— избежание двойного нало­гообложения.

«Инвестирование в Украину сопря­жено с определенными сложностями,— говорит Светлана Билык, старший мене­джер отдела налоговых и юридических услуг компании PricewaterhoeseCoopers. — Даже опытные иностранные инвес­торы сталкиваются с проблемами, связанными с несовершенством налогового законодательства и общего правового поля в Украине. Среди более 40 видов существующих налогов наиболее важны­ми для иностранных инвесторов являются налог на прибыль предприятий, налог на добавленную стоимость, а также налоги, уплачиваемые при переходе права собс­твенности».

В связи с налоговыми трудностями фонду бывает предпочтительнее вести дела так, чтобы не регистрировать посто­янную структуру в стране, куда идут инвес­тиции, а действовать через посредников или партнера. В противном случае велика вероятность, что налоги придется платить в инвестируемой стране.

В Украине представлены освобожден­ные, или непрозрачные, инвестиционные фонды, которые освобождены от двойного налогообложения.

Фонды Джерси. К этой категории относятся фонды нескольких оффшор­ных зон. Данные фонды могут котиро­ваться на фондовой бирже. Главная их проблема — отсутствие возможности пользоваться договорами об избежании двойного налогообложения. Поэтому при инвестировании в странах Восточной Европы, если нужно избежать местного налогообложения, таким компаниям при­ходится действовать через посредников. Например, фонд Meinl European Land был зарегистрирован в Джерси 8 декабря 1997 года как общество с ограниченной ответственностью. В мае 2006 года ком­пания Acteeum Group и Meinl European Land Limited подписали договор о сотруд­ничестве, в рамках которого входящая в Acteeum Group украинская компания LLC Acteeum Ukraine представляет интере­сы австрийского девелопера в Украине, Турции, Румынии и Болгарии. Acteeum Group занимается развитием рынка недвижимости и управлением активами компаний, работающих на развивающих­ся рынках и специализирующихся на про­ектах торговой недвижимости.

Фонд Dragon Ukrainian Properties & Development PLC был зарегистрирован на острове Мэн, который сегодня счита­ется престижным оффшорным центром. Благодаря двойственности в отношениях с ЕС за островом закреплен особый статус, в частности, на Мэн распространяется поло­жение о свободном перемещении капита­ла и рабочей силы. На украинском рынке недвижимости фонд представлен ком­панией Henryland Group Limited, которая сама является оффшорной (Британские Виргинские острова). Партнером девелпера в Украине выступает инвестиционная компания Dragon Capital.

Фонд Northern European Properties Limited зарегистрирован в Джерси в 2005 году. Его акции котируются на AIM. В Украине фонд осуществляет свою деятель­ность через L&RP, которая является дочерней структурой London & Regional Group.

Estern European Property Fund Limited – фонд, зарегистрированный в Джерси.



Eastern Property Holdings — фонд, регистрированный на Британских Виргинских островах.

На рынке недвижимости обе компании действуют через партнерство.

Фонд Raven Mount основан в Лондоне. На территории стран СНГ им создана инвестиционная структура Raven Russia, которая зарегистрирована в Джерси. Управлением инвестиционной деятельности данной структуры в странах СНГ занимается Raven Russia Property Management Ltd, которая, в часности, спонсируется Raven Mount.

North Real Estate Opportunities Fund — фонд зарегистрированный в Джерси 14 июля 200б года. В Украине фондом управляет Absolute Capital Management Fund. Акции компаии котируются на AIM Лондонской фондовой биржи. При создании фонда 25% (€50 млн.) принадлежали Европейскому Банку Реконструкции и Развития.

Формирование будущего

Инвестиционные фонды, присутствующие сегодня на украинском рынке недвижимос­ти, формируют его будущее. Сотрудничество сданными инвестиционными институтами необходимо выстраивать согласно страте­гии девелопмента и не идти на большие уступки капиталиста. Капитал на рынке — основа развития, но далеко не ключевая составляющая успеха. Отсутствие опыта и незнание специфики рынка превраща­ют капитал в холодный камень, который ожидает срока преображения. Однако исходя из истории сотрудничества фон­дов с украинским риалистейтом, можно заключить, что это время может никогда не наступить. Например, Eastern European Property Fund Limited в 2006 году заявлял об активной стратегии касательно рынка недвижимости Украины. Однако данные планы так и остались нереализованными. В годовом отчете фонд обосновал свою неудачу высокими рисками и нестабильной экономической ситуацией в Украине. Сегодня можно утверждать, что это слиш­ком громко сказано, поскольку другие фонды с подобной структурой и природой капитала активно вошли на рынок и осу­ществили первые транзакции. Украинские компании, оценивая перспективы фондов и их партнеров, начали организовывать собственные инвестиционные структуры. Компания Dragon Capital организовала DUPD, компания «XXI Век»также нацелена на создание фондов недвижимости для инвестирования не только собственных проектов, но проектов партнеров фонда. По мнению Клеменса Лера, организация украинских фондов сопряжена с рядом трудностей. Из-за отсутствия развитого фондового рынка способов наполнения фонда крупным капиталом в нашей стра­не практически нет. Поскольку стратегия фонда подразумевает различные формы инвестирования сразу в несколько секто­ров рынка, инвестиционная емкость такого фонда должна составлять около $500 млн. Можно привлекать банковские кредиты, однако фонды, которые поднимают свою капитализацию только за счет банковских кредитов, — рисковые и ненадежные.

Эксперты компании DTZ частично раз­деляют данную точку зрения и считают, что у украинских инвестиционных фон­дов есть ряд преимуществ по сравнению с западными.

«Опытработы на рынке и знание местной специфики — основные критерии, выгодно отличающие украинские фонды, — говорит Наталья Стельмах. — Например, большинс­тво западных фондов привлекают банков­ские кредиты, что сказывается на термине принятия решения касательно осущест­вления транзакций». Украинские фонды в данном случае действуют по методу «сал­фетки». Когда руководство фонда в опера­тивном режиме оценивает эффективность предстоящей сделки и решает, заключать ее или отказаться. В дальнейшем мобиль­ность в принятии решения украинских фон­дов будет конкурировать с мобильностью капитала западных фондов, что приведет к очередному витку развития рынка. Кто выиграет в данной борьбе? Покажут опыт и время.

kanzas.ua

	28.03.2008	Индекс ПФТС в пятницу вырос на 0,32%
	28.03.2008	Инвестиционные фонды: капитал в действии
	28.03.2008	Момент отрезвления