Рынок жилья, начав притормаживать еще с прошлой осени, к началу лета замер в ожидании. Цены, которые предыдущие годы росли галопирующими темпами, стоят на месте. Некоторые эксперты, проанализировав перспективы такого штиля, предсказывают обвал рынка и снижение стоимости квартир на 30%. Станут ли мечты о дешевом жилье реальностью?

"Мертвый сезон" на рынке украинской недвижимости - лишь слабый отголосок мирового ипотечного кризиса, который стартовал в прошлом году в США. Американцы набрали столько кредитов, что банки не смогли их обеспечить продажей залогового имущества. Цены на жилье резко пошли вниз. Год спустя такой же сценарий ожидает и Украину - только в гораздо более мягком варианте и со своими национальными особенностями.

Всему виной инфляция

Главная предпосылка того, что стоимость квадратного метра будет уменьшаться, - отсутствие покупателя. Больше половины всех квартир, купленных в прошлом году в Киеве, приобретались в кредит. Но сейчас ипотеки как таковой нет.

НБУ в целях борьбы с инфляцией решил уменьшить покупательскую способность населения и ввел ограничения на кредиты коммерческим банкам. Внешний банковский рынок тоже лихорадит, потому на заимствования из-за рубежа рассчитывать не приходится. Единственный выход - повышать ставку кредита и сокращать количество заемщиков. По данным "Простобанк-консалтинг", средняя ставка по ипотечному кредиту на 20 лет в начале года составляла 16, 3%, сейчас - 20,2%. "Большинство банков, когда их спрашиваешь об ипотеке, просят перезвонить к концу лета", - рассказал финансовый директор компании "Простобанк-консалтинг" Александр Седых.

Эту информацию подтверждает и председатель ассоциации специалистов по недвижимости Украины Александр Бондаренко. Он сообщил: "Банки значительно сократили объемы выделяемых средств. "Укрсоцбанк", например, сократил финансирование ипотечного кредитования в три раза по сравнению с прошлым годом. Вот откуда растут ноги - нет длинных дешевых денег".

Если покупать некому, то и цена расти не может. По оценкам аналитиков, предложение на рынке недвижимости значительно выросло и стало более разнообразным. Например, редкие однокомнатные квартиры в новостройках уже можно купить без очереди. Но дешевле они не стали.

По прогнозам Седых, осенью банки будут пересматривать ставку по ипотечным кредитам. Обычно в конце августа - начале сентября кредитная политика финансовых учреждений становится более лояльной к клиенту. Но на новый ипотечный бум рассчитывать не приходится - кредитные ставки снизятся в среднем на 0,1%, что никак не отразится на рынке недвижимости.

Застройщики в засаде

Несмотря на такую неблагоприятную ситуацию, риелторы не спешат сбивать цену на рынке. Жилье - товар не скоропортящийся, потому его строители и продавцы предпочитают некоторое время выждать и не демпинговать. При этом сиденье на печи сойдет с рук далеко не всем строительным компаниям - ведь большинство из них сами живут за счет кредитов.

Если новых поступлений от покупателей не будет, то и заем банку выплатить будет нечем. Александр Бондаренко допускает, что некоторые мелкие застройщики разорятся или заморозят строительство до лучших времен. Но вот парадокс - риелторы предпочитают лучше объявить себя банкротами, чем снизить стоимость квартир. Это явление объяснил директор по маркетингу компании SV Development Владимир Степенко: "Снижение стоимости на 20% не приведет к увеличению спроса на те же 20%. Спрос увеличится на 2-3%, не более, застройщики это все понимают". По мнению эксперта, некоторые виды жилья все же подешевеют. Это касается тех квартир, стоимость которых изначально была слишком завышена - больше $3 тыс. за квадратный метр. В этом сегменте возможно снижение цены до 20%. Прочая недвижимость может подешеветь на несколько процентов, и это не очень отразится на состоянии рынка.

Несколько упадет в цене вторичный рынок, полагает Бондаренко. На те же несколько процентов должны подешеветь квартиры в старых домах и с плохими условиями проживания. "Первички" обвал не коснется, полагает эксперт, так как ее очень мало на рынке и спрос квартиры такого уровня полностью не удовлетворяют.

По словам экспертов, сейчас игроки рынка стараются избегать резких движений - как в сторону повышения, так и в сторону понижения цены. Все ждут зимы - тогда, возможно, темпы инфляции замедлятся, НБУ смилостивится над ипотечными кредитами и снова можно будет загонять цены на квартиры под потолок.

Дешевеет не все

Осенью квартиры могут подешеветь не только в Киеве. Эту тенденцию подхватят регионы - там снижение цены будет идти более плавно, но тоже незначительно. "Будет дешеветь то, что изначально завышено", - прогнозирует Бондаренко, тем самым признаваясь, что цена у застройщика далеко не всегда соответствует действительной стоимости жилья. По словам эксперта, снижение цен минует крупные западные города - Львов и Ивано-Франковск, а также восточный Крым. Другие регионы повторят столичную ситуацию.

Самые оптимистичные перспективы, по мнению аналитиков рынка, у коммерческой недвижимости. И хотя в этом сегменте, так же, как и на рынке жилья, наблюдается резкое сокращение спроса, за счет роста цен до конца года прирост прибыли может составить 30%.

Елена Павленко

	23.07.2008	Рекомендации
	23.07.2008	Подешевеют ли квартиры к осени
	23.07.2008	ФК "Джера" - ОАО "ММК им. Ильича"