|
В последнее время КУА, банки и застройщики все чаще предлагают гражданам поучаствовать в спекуляциях на рынке недвижимости через корпоративные инвестиционные фонды. Обещают 18-25% годовых доходности. «Эi» проанализировали предлагаемые схемы и нашли в них ряд подводных камней.
Проанализировав работу ПИФов, которые занимаются реализацией облигаций застройщиков для финансирования строительства, эксперты сделали вывод, что многие участники заинтересованы в операциях со строительными бумагами отнюдь не для получения недвижимости. Есть много желающих спекулировать на квартирах, но не все они обладают необходимым для этого капиталом.
Таким «бизнесменам» компании по управлению активами (КУА) предлагают купить акции корпоративного инвестиционного фонда (КИФ) обращением от одного до трех лет. На рынке существуют предложения на любой карман — в КИФе можно участвовать минимальной суммой от
1 тыс. до 15 тыс. грн. (кратным номиналу целевой облигации застройщика). Годичные бумаги предусматривают операции с облигациями на вторичном рынке. Трехлетние — более сложную схему, связанную с получением КИФом недвижимости в собственность и дальнейшую ее реализацию. Обещанная доходность акций таких фондов — 18-25% годовых в гривне. Но реальная доходность бумаг КИФа, как и любого другого спекулятивного инструмента, зависит от конъюнктуры рынка.
Самым рисковым в этой схеме являются акции КИФа, которые должны быть обеспечены имущественными правами и фонда, и его уставным капиталом. Примечательно, что КИФ (в отличие от ПИФа) создается не самой КУА, а третьим юридическим лицом. Зачастую учредителями «строительных» КИФов становятся страховые компании, банки и сами застройщики (или аффилированные с ними компании). В большинстве случаев уставный фонд КИФа является «дутым» — учредители не хотят просто так замораживать EUR200 тыс. Поэтому деньги из уставника КИФа выводятся от проверки до проверки фонда ГКЦБФР (например, КИФ выкупает у своего учредителя векселя или акции). Мало какая страховая компания согласится страховать риски дефолта КИФа. Единственное, на что можно рассчитывать, так это на страховку потери части доходности. Таким образом, можно столкнуться со схемой, когда пассивы КИФа не обеспечены ни активами, ни страховкой.
Кроме того, большинство КИФов работает с инвесторами по схеме «денег дай и не мешай». То есть они самостоятельно определяют, в облигации каких застройщиков вкладывать привлеченные средства. Поэтому спекулировать на рынке недвижимости с помощью КУА эксперты рекомендуют крайне осторожно. Бесконтрольный выпуск целевых облигаций проходит достаточно давно, и уже просматриваются некоторые признаки того, что в этом механизме заложены определенные мины. Если до определенного времени строительный сектор переживал бурный рост и приток инвестиций, то после ухудшения экономической конъюнктуры ситуация изменилась. Между тем подавляющее большинство инвестиционно-строительных компаний не имеют опыта застройки и реализации подобных проектов, а также публичного привлечения средств посредством облигаций.
На выпуски строительных облигаций пришлось почти две трети (64%) рейтингов, присвоенных агентством «Кредит-рейтинг» долговым инструментам в I квартале, говорит гендиректор агентства Станислав Дубко. А в общем объеме прорейтингованных за последние два года заемщиков и эмиссий строительный сектор занимает 56%. Но печальнее всего то, что всего четыре строительные компании имеют инвестиционные рейтинги (от AAA до BBB). Еще 98 — спекулятивные (ССС и ниже). «Из 21-й компании, имеющей рейтинг СС, вовремя выполнят свои обязательства в лучшем случае шесть. Я не хочу сказать, что остальные вообще их не выполнят, но сделают это с задержкой, которая, как показывают последние события, может составить и несколько лет»,— отметил г-н Дубко. Со своей стороны, инвестиционщики приводят не менее веский аргумент. Дескать, любое получение дохода сопряжено с риском.
Заместитель председателя правления компании «Украинская страховая группа» Александр Охрименко отмечает, что зачастую целевые облигации не попадают на вторичный рынок и, как правило, операции с ними искусственно ограничены их эмитентами. «Поэтому ожидать, что за счет спекулятивных операций с целевыми облигациями будет расти стоимость чистых активов корпоративного инвестиционного фонда, не приходится. Скорее всего, операции с целевыми облигациями через корпоративный фонд будут носить характер «скрытого» кредитования собственных или «дружеских» компаний»,— уверен эксперт. По его словам, риск владения акциями корпоративного фонда ничем не отличается от риска владения целевыми облигациями. С той лишь разницей, что во втором случае физическое лицо самостоятельно выбирает объект инвестирования. Поэтому сами по себе корпоративные фонды — не лучший способ вложения средств в недвижимость. Для желающих заработать на спекуляции недвижимости лучше самостоятельно приобрести целевые облигации или сертификаты ФОН с целью перепродажи. Или стать участником ФФС и впоследствии перепродать свидетельство участника фонда.
Александр Дубинский
|
|
Investfunds - Россия 
Investfunds - Казахстан
