|
Отношения между инвестором и застройщиком слишком интимны, чтобы о них кому-то рассказывать. Так очень долго считалось в Украине -- до тех пор, пока не вмешались "Деньги". Мы решили, что об этих отношениях можно и нужно рассказывать, а застройщиков можно и нужно ранжировать. Ведь покупатель должен знать, кто на что способен. Источник: www.dengi-ua.com
Как выбирали
"Деньги" составили список из 15 достаточно крупных и известных столичных застройщиков. Причем отбирали исходя не из количества рекламы домов, строящихся той или иной компанией, а исключительно с учетом "заслуг" минувших лет. То есть в список попали те компании, которые за время своего существования построили и сдали в эксплуатацию несколько объектов -- как жилых, так и офисно-административных. Поэтому если уважаемый читатель не найдет в списке интересующую его компанию, то, скорее всего, по разным причинам данный застройщик не попал в списки ранжируемых.
Расследование проходило в два этапа -- сначала журналист, которому вдруг понадобилось купить жилье, обзванивал застройщиков и расспрашивал их о наличии в продаже одно-двухкомнатных квартир, о метраже и о стоимости 1 м2. Таким образом определялся адрес дома, где еще можно купить столь востребованное жилье.
Если же все небольшие квартиры были уже проданы, то принимались во внимание и трех комнатные. К слову сказать, одно- и двухкомнатных квартир не было в продаже у довольно большого количества компаний, "Киевжильеинвест" яркий, но далеко не единственный пример. По телефону уточнялась возможность ознакомиться с инвестиционным договором. Соглашаясь на "покупку" объекта, который предлагали застройщики, журналист "Денег" зачастую и понятия не имел, где находится объект его будущих "инвестиций".
После этого, журналист совершал "обход" строителей и как покупатель расспрашивал об условиях покупки, размере первоначального взноса, о том, пересматриваются ли цены до завершения строительства и полных выплат по договору и предусматриваются ли штрафные санкции для застройщиков в случае задержки сдачи объекта в эксплуатацию и так далее, и тому подобное.
Стоить отметить, что большинство компаний даже не прописывают в договорах возможность "возмещения морального ущерба" за задержку сдачи объекта. Один застройщик как-то даже слишком весело сообщил, что редко какая компания выплачивает неустойку. А если и выплачивает, то только в том случае, когда сроки сдачи дома сдвинулись больше чем на три месяца относительно запланированной даты, и очень смешные сумы, например 0,01% стоимости квартиры за каждый день задержки. В том же случае, если инвестор задерживает выплаты по договору, размер штрафа для него обычно составляет 10% стоимости квартиры.
"Таинственный покупатель" от журнала "Деньги", естественно, спрашивал о возможности приобретения квартиры в кредит. Больше всего нас интересовало, берет ли банк-партнер в качестве залога инвестдоговор. Как оказалось -- берет. Но есть один нюанс: в случае маленькой официальной зарплаты или отсутствия денег для первоначального взноса, финучреждение требует заложить также ликвидное недвижимое имущество либо право на банковский депозит.
В общем, никакой особой тайны из инвестдоговоров не делалось: по просьбе покупателя менеджеры по продажам распечатывали их и спокойно отдавали для дальнейшего изучения и юридического анализа. А вот посмотреть разрешительные документы на строительство дома, как правило, оказывалось довольно сложно. Все утверждали, что они у них есть, а вот показать часто не могли -- либо затерялись они где-то, либо еще какие неприятности случились.
Очень позабавила одна компания (мы ее имя не называем -- вдруг не она виновата, а ее бестолковый менеджер:), но сей факт в ранкинге учтен), которая предоставила разрешение на строительство с печатью и подписью, но без даты. А на замечание, что на документе нет даты, ответили: "Ну какая разница, печать и подпись ведь есть". Другой застройщик, у которого строительство дома находится еще "на этапе забора", напротив, гордо заявил, что "на стройплощадку мы вышли с полным пакетом документов". Очевидно, это большая редкость, раз так афишируется. Помнится, на одной пресс-конференции гендиректор компании "ТММ" Николай Толмачев сокрушался, что в стране плохо обстоят дела с проектированием домов. И строительство часто начинается без утвержденного проекта, который утверждают уже в ходе строительства.
Что еще порадовало, так это наличие почти во всех договорах номера квартиры, этажа, секции и "строительного" номера дома, в котором покупается квартира. А также фактическое отсутствие посредников, торгующих этим же жильем, что, в свою очередь, минимизирует риски "двойных" продаж.
Как считали
"Деньги" оценивали застройщиков по основным трем категориям: надежность, финансовые условия, юридические условия. Согласно результатам, показанным во всех этих категориях, застройщики получали общий, итоговый балл. В категории "надежность" анализировался опыт компании: сколько лет работает на строительном рынке, сколько домов построила, были ли скандалы с инвесторами (вне зависимости от того, в Киеве или в других городах),задерживала ли сдачу домов в эксплуатацию. Как выяснилось, задерживают все без исключения. Правда, на разные сроки -- кто-то на месяц, кто-то на полгода, а кто-то и дольше.
С юридической стороны покупки квартиры компании оценивались наиболее жестко. "Деньги" анализировали условия договоров в поисках "подводных камней", оценивали качество гарантий для инвестора. Не менее тщательно изучались финансовые условия. Интересовала не только стоимость 1 м2 в новострое, но и условия покупки, сотрудничества с банками, штрафные санкции, повышение стоимости жилья и прочее. Оказалось, что почти все застройщики грешат повышением цен до момента завершения строительства и полной оплаты стоимости жилья покупателем. Впрочем, некоторые из них все же работают по зафиксированным в договоре ценам -- но это исключение из "правил". А компании, требующие полной предварительной оплаты квартиры, после ее приема БТИ оценивают "лишние" квадратные метры (на которые реальная площадь больше проектной) по текущей рыночной стоимости. Второй пункт в финансовой номинации -- сотрудничество застройщиков с банками.
Конечно, "Деньги" не утверждают, что рейтинг с ювелирной точностью отображает действительность. Хотя бы потому, что настоящий покупатель будет приобретать квартиру совсем по другому адресу, где все документы могут оказаться в порядке:), а цены на жилье в разных объектах одной компании тоже разные. Да что говорить о разных объектах -- в одном и том же доме квартира на 15-м этаже будет стоить дороже аналогичной на 8-м. С другой стороны, мы обратились во все компании в одно и то же время -- в первой половине мая. Так что условия были равными.
Приятно то, что в результате в рейтинге остались все выбранные компании, и никого не пришлось "отбраковывать" из-за отказа в предоставлении информации или плохой работы менеджеров отделов продаж. Везде с удовольствием рассказывали об условиях приобретения квартир, охотно отвечали на вопросы. Впрочем, в условиях падения цен на недвижимость иное было бы странно.
Кто как строит
Сводная таблица ранкинга застройщиков
Застройщик* Место в общем ранкинге* Место в ранкинге по надежности* Место в ранкинге по кредитованию* Место в ранкинге по финусловиям* Место в ранкинге по юрусловиям
Жилье-Инвест* 1* 2* 1* 4* 5
Гранит* 2* 12* 2* 3* 1
Экосорб* 3* 6* 3-6* 8* 3
ХК «Киевгорстрой»* 4* 1* 12* 2* 7
Градострой* 5* 9* 3-6* 6* 6
МЖК Оболонь* 6* 3* 8* 13* 4
Лико-Холдинг* 7* 5* 3-6* 10* 10
Украинская строительная компания* 8* 7* 9-11* 11* 2
Интербудинвест* 9* 11* 9-11* 7* 8
21 век* 10* 8* 3-6* 15* 9
ИБК Столица* 11* 10* 9-11* 5* 13
ПКФ "Новобудова"* 12* 15* 7* 1* 11
ТММ* 13* 4* 13-15* 12* 14*
Консоль* 14* 13* 13-15* 9* 12
Познякижилстрой* 15* 14* 13-15* 1* 15
Кому доверять?
Рейтинг застройщиков по надежности
Застройщик* Место в ранкинге по времени на рынке* Место в ранкинге по количеству сданных объектов* Были ли крупные скандалы с инвесторами* Место в ранкинге по количеству структур, продающих жилье от застройщика* Место в общем ранкинге по надежности
ХК «Киевгорстрой»* 1* 1* нет* 1* 1
Жилье-Инвест* 9-10* 2* нет* 1* 2
МЖК Оболонь* 2* 5-8* нет* 1* 3
ТММ* 3-5* 4* нет* 1* 4
Лико-Холдинг* 3-5* 11* нет* 1* 5
Экосорб* 7* 12-13* нет* 1* 6
Украинская строительная компания* 9-10* 9* нет* 1* 7
21 век* 8* 15* нет* 1* 8
Градострой* 12* 12-13* нет* 1* 9
ИБК Столица* 13-15* 5-8* нет* 1* 10
Интербудинвест* 13-15* 14* нет* 1* 11
Гранит* 3-5* 10* нет* 0* 12
Консоль* 6* 3* да* 1* 13
Познякижилстрой* 11* 5-8* да* 1* 14
ПКФ "Новобудова"* 13-15* 5-8* да* 0* 15
Татьяна Сидоренко
|
|
Investfunds - Россия 
Investfunds - Казахстан
