|
Юридические взаимоотношения между покупателем и застройщиком, наверное, являются самыми важными. Ведь, инвестор платит немалые деньги за жилье, а в итоге может остаться и без квартиры, и без денег. Как ни прискорбно, но некоторые из типовых договоров, попавших в руки "Денег", легко могут быть признаны недействительными. Источник: www.dengi-ua.com
Если кто-то сомневается в важности правильно составленного договора с застройщиком, может вспомнить, "Элиту-Центр" и свежие неурядицы вокруг строительства нескольких многоэтажек компаниями "Агробудпереработка" и "Киеввысотбуд". Сомневаться сразу перехочется.
Отрадно, что граждане, покупающие квартиры у застройщиков, которых рейтинговали "Деньги", инвестируют не "во вторую слева квартиру на пятом этаже", а в жилища, которые имеют конкретные номера. Впрочем, и эти номера, после приема дома БТИ могут измениться. Как объяснили "Деньгам" в одной строительной компании, изменения номеров квартир случаются, если покупатели объединяют квартиры. А в целом, "строительная нумерация" остается неизменной после сдачи дома в эксплуатацию.
Как уже писали "Деньги", застройщики используют механизмы покупки целевых облигаций, участия в ФФС, паевого участия в строительстве и пр. К сожалению, по словам юристов, пока ни один метод не дает инвестору абсолютных гарантий - каким бы образом квартира ни приобреталась, покупатель не защищен от подорожания жилья и от срыва сроков сдачи. А вот застройщик, наоборот, от несвоевременной оплаты и от падения цен на недвижимость очень даже защищен.
Как отмечает юрист компании "Правовой альянс" Артем Базилевич, согласно Закону Украины "Об инвестиционной деятельности", инвестирование и финансирование объектов жилого строительства может осуществляться исключительно через фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования, негосударственные пенсионные фонды, а также через выпуск беспроцентных (целевых) облигаций. "Исходя из этого, договора купли-продажи имущественных прав и паевого участия у финансировании строительства противоречат положениям ЗУ "Об инвестиционной деятельности" и могут быть признаны недействительными", -- отметил г-н Базилевич.
Юрист сообщил, что, заключая такие договора, инвестор рискует не только в том, что ему откажут в регистрации прав собственности на объект, но и в том, что ему вернут вложенные деньги. "Все очень просто -- деньги отдавать никто не хочет, говорят: судитесь, получайте. Но даже если инвестор и получит свои деньги с учетом 3% годовых, как предусмотрено Гражданским кодексом, то с учетом времени, потраченного на суды, это будет уже не та сумма, за которую, можно будет купить аналогичную недвижимость", -- пояснил г-н Базилевич.
Среди компаний, которые попали под пристальное внимание "Денег", участие в паевом строительстве предусматривают договоры компаний ТММ (правда, с осени они планируют создать ФФС) и "Консоль". "Украинская строительная компания" продает квартиры по договору купли-продажи имущественных прав, а "Познякижилстрой" вообще, реализовывает жилье по договору комиссии. В документе, который получили "Деньги" в компании "Познякижилстрой", правда, записано, что "положения ЗУ "Об инвестиционной деятельности" на положения договора не распространяются", а сам договор составлен согласно требованиям Гражданского кодекса. Юристы отмечают, что ничего противозаконного в этом нет. Дескать, в Гражданском кодексе Украины предусмотрена такая возможность. Однако инвестору от этого не легче.
Риски для инвестора существуют и при покупке целевых облигаций. Во-первых, заключаются два договора -- договор покупки облигаций и договор бронирования квартиры. Второй договор, как правило, заключается после приобретения инвестором облигаций на 30% необходимой для покупки жилья суммы. Юристы, проанализировав договора, отмечают, что некоторые из них имеют ряд неприятных для покупателя положений. В частности, застройщики в одностороннем порядке и без согласования с инвестором могут увеличивать стоимость облигаций. К слову, некоторые строительные компании в договорах указывают, насколько увеличивается цена облигации за год до даты полной оплаты стоимости жилья (то есть выкупа 100% облигаций). Кроме того, существует вероятность пропуска погашения облигаций в связи с задержкой сроков сдачи дома и пр.
Меньше всего рисков для инвестора, как отмечают юристы, при инвестировании в строительство через ФФС. По словам Артема Базилевича, все основы деятельности ФФС прописаны в Законе "Об финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью". Дескать, простора для произвола управителя ФФС при распоряжении средствами инвесторов закон почти не оставляет.
Конечно, существуют "минусы" и у покупки жилья через ФФС. Как и в других случаях, здесь возможно увеличение стоимости 1 кв. м жилья.
ЧЕМ ГРЕШАТ ЗАСТРОЙЩИКИ
Артем Базилевич, юрист компании "Правовой альянс":
-- Рассматривая взаимоотношения связанные с инвестированием средств в объекты строительства, нужно учитывать правовой статус будущего недвижимого имущества и возможность его изменения во время строительства. То есть застройщик на основании инвестиционных договоров имеет достаточно прав для подписания соглашений, связанных с реализацией строящегося недвижимого имущества до введения данного имущества в эксплуатацию и регистрации имущественных прав на него. Например, в последнее время иногда практикуется передача застройщиком имущественных прав третьим лицам без согласия инвестора до введения объекта в эксплуатацию и регистрации имущественных прав. Хотя, такая передача может иметь полностью законные основания - так как это не урегулировано в договоре. Иногда передача прав собственности осуществляется не один раз, таким образом, собственниками одних и тех же имущественных прав становятся несколько субъектов, что приводит к судебным разбирательствам. Хотя единственный субъект, права которого таким образом нарушаются -- инвестор. Доказать неправомерность действий застройщиков можно, однако процедура возврата средств или регистрация имущественных прав очень тяжела или практически невозможна.
С кем лучше договариваться?
Ранкинг по юридическим условиям инвестирования
Застройщик* Способ инвестирования* Пеня для застройщика за несвоевременную сдачу дома, % (годовых)* Плата за изменение объекта инвестирования,% от стоимости квартиры* Плата за перуступку имущественных прав,% от стоимости квартиры* Штраф для инвестора за выход из договора,% от стоимости квартиры* Возможность для застройщика в одностороннем порядке пересмотреть цены до завершения строительства* Вписывается ли в договор номер конкретной квартиры* Место в общем юридическом ранкинге
Гранит* Покупка облигаций* 0* 0* 2* 0* Да* Да* 1
Украинская строительная компания* Купля-продажа имущественных прав* 3,6* 0* 0* 5* Да* Да* 2
Экосорб* Покупка облигаций* 0* 0* 0* 5* Да* Да* 3
МЖК Оболонь* Участие в ФФС* 0* 0,8* 2* 4,1* Да* Да* 4
Жилье-Инвест* Участие в ФФС* 1,35* 1* 3* 4* Да* Да* 5
Градострой* Покупка облигаций* 0* 0* 0* 7* Да* Да* 6
ХК «Киевгорстрой»* Участие в ФФС* 0* 1* 1* 5* Да* Да* 7
Интербудинвест* Участие в ФФС* 1,2* 0,2* 10* 2* Да* Да* 8
21 век* Покупка облигаций* 0* 0* 0* 0,45* Нет* Да* 9
Лико-Холдинг* Покупка облигаций* 0* 0* 5* 5* Да* Да* 10
ПКФ "Новобудова"* Участие в ФФС* 0* 1* 3* 7* Да* Да* 11
Консоль* Паевое участие в финансировании строительства* 0* 0* 1* 0* Нет* Да* 12
ИБК Столица* Покупка облигаций* 0* 1* 2* 5* Да* Да* 13
ТММ* Паевое участие в финансировании строительства* 0* 0* 0* 5* Нет* Да* 14
Познякижилстрой* Договор комиссии* 0* 0* 0* 5* Да* Нет# 15
# номер квартиры записывается в приложении к договору
Кто всех щедрее?
Ранкинг застройщиков по финансовым условиям
Застройщик* Цена квадратного метра, $* Место в ранкинге по цене кв. м.* Место в ранкинге по размеру первоначального взноса* Место в ранкинге по удорожанию стоиомтси кв. м. по ходу строительства* Ранкинг по доплатам* Место в ранкинге по доплатам за «лишние» квадратные метры* Место в общем ранкинге по финансовым условиям
ПКФ "Новобудова"* 1564* 1-2* 2* 6-10* 0* 5-15* 1
ХК «Киевгорстрой»* 1564* 1-2* 3-10* 6-10* 0* 5-15* 2
Гранит* 1850* 7* 3-10* 6-10* 1* 1-2* 3
Жилье-Инвест* 1645* 4* 3-10* 6-10* 0* 5-15* 4
ИБК Столица* 2300* 11* 3-10* 5* 0* 5-15* 5
Градострой* 1822* 6* 3-10* 6-10* 0* 5-15* 6
Интербудинвест* 1782* 5* 11* 6-10* 0* 5-15* 7
Экосорб* 1623* 3* 12-13* 6-10* 0* 5-15* 8
Консоль* 3128* 14* 3-10* 1-3* 1* 1-2* 9
Лико-Холдинг* 2178* 9* 3-10* 6-10* 0* 5-15* 10
Украинская строительная компания* 1901* 8* 12-13* 6-10* 0* 5-15* 11
ТММ* 2200* 10* 14-15* 1-3* 0,5* 3-4* 12
МЖК Оболонь* 2600* 12* 1* 6-10* 0* 5-15* 13
Познякижилстрой* 3574* 15* 3-10* 4* 0* 5-15* 14
21 век* 2992* 13* 14-15* 1-3* 0,5* 5-15* 15
Татьяна Сидоренко
|
|
Investfunds - Россия 
Investfunds - Казахстан
