|
Президент Виктор Ющенко инициирует программу строительства доступного жилья с января 2009 г., но застройщики считают, что воплотить ее нереально
Инициатива Президента
Виктор Ющенко 8 ноября 2007 г. подписал Указ №1077 “О мерах относительно строительства доступного жилья в Украине и улучшения жилищного обеспечения граждан”, что, по его мнению, поможет решить жилищную проблему малоимущих граждан. Проект сначала должен одобрить Кабинет министров, а затем — Верховная Рада. Доступное жилье предназначается для молодых семей, неполных семей с детьми, работников бюджетных организаций и др. Окончательный список категорий граждан, претендующих на льготное жилье, Кабинет министров должен составить до мая 2008 г. Также чиновники попытаются застраховаться от разного рода махинаций, к примеру, чтобы льготной программой не воспользовались состоятельные граждане. Оговорен и размер будущих квартир — не более 50-60 кв.м. При этом стоимость 1 кв.м не должна превышать $600.
Механизм воплощения идеи
На приобретение доступного жилья Президент предлагает предоставлять гражданам одноразовую государственную помощь — около 30% от стоимости жилья (окончательную сумму и механизм ее предоставления должна будет утвердить Верховная Рада). Затем гражданам предстоит оформить кредит в одном из коммерческих банков на 20 лет под 15% годовых. Воспользоваться кредитной программой смогут примерно 70 тыс. граждан, считает замглавы Секретариата Президента Александр Шлапак. “Семья, которая оформит кредит по такой программе, в течение 20 лет будет выплачивать по 1400 грн. ежемесячно”, — сказал он.
По предварительным оценкам представителей Секретариата Президента, на эти цели из госбюджета должно выделяться 0,5% ВВП. Если бы программа стартовала с 1 января 2008 г., то на нее выделили бы около 4 млрд грн.
Риелторы утверждают, что по предложенной цене граждане смогут купить квартиры только в небольших городках, удаленных от областных центров. Средняя стоимость 1 кв.м жилья в Украине составляет $670, а квартирная очередь насчитывает 1,5 млн семей, а не 70 тыс.
Директор Центра социально-экономических исследований CASE-Украина Дмитрий Боярчук говорит, что инициатива по строительству доступного жилья своевременна, но реализована вряд ли будет, поскольку для этого нужно намного больше средств, чем рассчитали в Секретариате Президента.
Менеджерские роли
Валерия Петрусевич,
ведущий специалист по недвижимости компании “СоюзСтройТехнология” (г.Симферополь; проектирование и строительство; с 1999 г.; около 1000 чел.):
— Детально с концепцией мы ознакомиться пока не успели, но основные пункты изучили. Главная проблема при реализации концепции “доступного жилья” — время. Необходимо разработать и внедрить типовые проекты домов, которые будут строиться для обеспечения граждан доступным жильем. Нужно выделить земельные участки для застройки “доступными” домами и внести изменения в генеральный план застройки городов, включив в него все эти новые здания.
Следующая проблема — деньги. Картина для строителей малоприятная. В начале осени Министерство регионального развития и строительства определило среднюю себестоимость строительства. По Украине она составляет 3400 грн. за 1 кв.м. В Крыму — выше минимум на 10% по причине сейсмичности, т.е. 3700 грн. за 1 кв.м, и этот показатель может еще увеличиться. Нужно также учитывать постоянный рост цен на строительные материалы, а главное — значительное повышение цен на бензин, которое отразится на себестоимости. Не стоит забывать и о разумной прибыли строительной компании. При такой математике очевидно, что продавать доступное жилье по 3000 грн. за 1 кв.м, как рекомендуют власти, застройщикам невыгодно. Стоит увеличить эту цифру хотя бы до 4000 грн. за 1 кв.м, тогда появится рентабельность и проект станет привлекательным для застройщика. Очень многое сегодня зависит и от банков. Разработка льготных кредитных программ и внесение 30% от стоимости жилья государством позволят оформить кредит тем, кто сегодня на него рассчитывать не может.
Бескорыстные строители
По замыслу авторов программы, застройщиков доступного жилья будут определять на конкурсной основе. Главное выдвигаемое требование к строительным компаниям — жилье должно иметь низкую себестоимость. Застройщики говорят, что строительство жилья по предложенной стоимости 1 кв.м нерентабельно уже сегодня, и не могут прогнозировать его стоимость в 2009 г., поскольку она во многом будет зависеть от цен на газ, электричество, строительные материалы и т.д. Поэтому вряд ли коммерческие компании откажутся от возведения прибыльного элитного жилья.
Чтобы уменьшить стоимость доступного жилья, Виктор Ющенко предлагает изучить возможность переоборудования свободных жилых помещений военных городков и завершения “долгостроев”. Но такая перспектива также не может привлечь застройщиков, поскольку иногда снос старого и возведение на его месте нового жилья обходится дешевле, чем достраивание и перестройка.
О приятных и неприятных моментах
Дмитрий Крейнин (25),
глава правления юридической фирмы “Гарантия” (г.Киев; с 2005 г.; 25 чел.):
— Необходимо отметить пару приятных моментов Указа, подписанного Президентом, а именно: отказ от отчислений на развитие инженерно-транспортной инфраструктуры населенного пункта; строительство застройщиком жилья, которое будет иметь невысокую стоимость; своевременное подведение инженерных сетей к земельному участку собственниками этих сетей. Хотя есть и ложка дегтя: для реализации Указа необходимо предусмотреть в проекте Госбюджета-2009 расходы на строительство доступного жилья. Не последнюю роль в этом сыграет и новый созыв Верховной Рады Украины, ведь ему придется рассмотреть законопроект о строительстве доступного жилья и впоследствии принять его. Далее эстафету подхватит Кабинет министров, и уже в трехмесячный срок после принятия закона о строительстве доступного жилья он должен будет обеспечить разработку и внедрение эталонов проектов домов и энергосберегающих технологий строительства.
Земельный вопрос
Президент Украины предлагает также выдавать земельные участки компаниям-застройщикам бесплатно. Кабмин должен разработать законопроекты, упрощающие процедуру получения земельных участков для строительства социального жилья.
Кандидат в народные депутаты ВР 6-го созыва от БЮТ Владимир Бондаренко считает, что бесплатное предоставление земельных участков строительным компаниям повлияет на ценообразование и сроки выделения земли. По его словам, сегодня для получения земельного участка необходимо более шести месяцев, и это при всяческом содействии чиновников разных уровней. Чтобы получить все разрешительные документы для начала строительства, один из крупнейших застройщиков Украины “Киевгорстрой” тратит 2,5-3 года.
Идея Виктора Ющенко может остаться нереализованной также потому, что депутаты местных советов могут отказаться предоставлять земельные участки для строительства жилья в черте города. Сегодня решение о предоставлении земли под строительство в пределах города принимают только местные советы. Ни Кабмин, ни Президент не могут повлиять на решение местных депутатов и обязать их отвести участки для строительства социального жилья. “Застройщики элитного жилья, которые не заинтересованы в выделении привлекательных земельных участков под строительство социального жилья, имеют лоббистов среди местных чиновников. Поэтому Виктор Ющенко может рассчитывать на поддержку глав госадминистраций, которые вправе выделить бесплатные земельные участки только за пределами населенных пунктов”, — сказал г-н Боярчук.
Владимир Бондаренко считает, что Верховная Рада должна принять законы, которые будут обязывать местные власти резервировать территории для строительства доступного жилья в черте городов. Ведь через несколько лет в пределах мегаполисов не останется участков для строительства жилья вообще, а не только социального.
Также Виктор Ющенко предлагает отменить нормы, вынуждающие застройщиков за собственные деньги строить дороги, магазины и т.д., поскольку это увеличивает себестоимость 1 кв.м. на 32-36%. Но строительные компании просят Президента Украины ликвидировать подобные обязательства для всех застройщиков, что будет способствовать снижению стоимости всей недвижимости.
Об отсутствии рынка земли
Александр Бондаренко (49),
президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (г.Киев; с 1995 г.; 796 членов):
— Меня удивляет кавалерийский подход к решению жилищной проблемы в Украине. Основная причина неадекватности цен на недвижимость — запутанная схема получения земельных участков для строительства жилья. Чиновники и строительные компании не смогут предоставить доступное жилье для малоимущих до тех пор, пока в стране не будет решен земельный вопрос. Во всем цивилизованном мире не существует понятия “выделение земли”, поэтому и в Украине земля под строительство должна продаваться. Открытая продажа позволит установить добросовестную конкуренцию на рынке строительства, что приведет к снижению цен на первичном рынке жилья. Также продажа земельных участков коммерческим фирмам на аукционах будет способствовать наполнению местных бюджетов дополнительными средствами, которые можно будет направить на строительство социального жилья. Если решение о предоставлении одноразовой госпомощи на строительство жилья будет приниматься отдельными чиновниками, — не исключена возможность возникновения коррупции.
О необходимости упрощения процедур
Петр Шилюк (57),
президент холдинговой компании “Киевгорстрой” (г.Киев; с 1956 г.; 40 тыс.чел.):
— Сегодня жилье даже эконом-класса недоступно для большинства граждан Украины, ведь стоимость 1 кв.м составляет около $2000. Действительно, государство обязано разработать механизмы предоставления госпомощи в строительстве жилья. Успешность реализации президентской инициативы будет зависеть от воли нового состава Верховной Рады и Кабмина. Ведь для внедрения программы следует принять несколько законов. В первую очередь необходимо упростить процедуру получения разрешительных документов, усилить контроль над выдачей лицензий строительным компаниям. Механизм отведения земель под строительство необходимо сделать более прозрачным и простым. Это все должно производиться за счет местных бюджетов, в которые и отчисляют средства строительные компании. Программа строительства доступного жилья способна решить жилищную проблему только части наших граждан. Государству следует повышать уровень жизни украинцев, ведь социально незащищенные слои населения вряд ли смогут выплачивать кредиты на доступное жилье.
О коррупционном налете программы
Андрей Кошиль (36),
президент ассоциации “Земельный союз Украины” (г.Киев; с 2004 г.; 104 члена):
— Инициатива бесплатного выделения земли под строительство жилья по госпрограмме теоретически может повлиять на стоимость жилья. Но сейчас ситуация такова, что все земельные участки, находящиеся в черте населенных пунктов, отводят местные советы. Как Президент и Кабмин смогут влиять на решение местных депутатов и каким будет механизм выделения земельных участков — пока неизвестно. Практически все местные советы настроены на получение прибыли от продажи или сдачи в аренду коммунальных земельных участков и, естественно, не слишком заинтересованы раздавать невосполнимый ресурс просто так. Кроме того, действующая процедура отвода земли достаточно сложна и длительна. К тому же застройщики должны согласовывать документы во многих контролирующих инстанциях, а единых норм, определяющих сроки проведения проверок документов, не существует. В итоге, если удается пройти процедуру оформления и согласования документов в течение полугода — это успех. Для реализации Указа необходимо упростить процедуру и установить четкие сроки отвода земельных участков под строительство не только социального жилья, но и под любое другое гражданское строительство. Есть в Указе еще один любопытный момент: предполагается, что компания-застройщик будет определяться на конкурсах, а финансирование строительства будет осуществляться из бюджетных средств. Такой подход несет в себе определенный коррупционный потенциал.
Дежа вю молодежных кредитов
Эксперты говорят, что механизм предоставления одноразовой госпомощи для строительства или приобретения доступного жилья может повторить судьбу государственной программы кредитования строительства жилья для молодежи (см. БИЗНЕС №38 от 17.09.07 г., стр.48-53). Граждане должны были предоставить все необходимые документы в Фонд содействия молодежному жилищному строительству и дожидаться своей очереди на получение кредита. Но средства из госбюджета поступали нерегулярно, поэтому графики предоставления кредита постоянно нарушались, а стоимость жилья росла с каждым месяцем. В итоге за год кредиты получали вдвое меньше граждан, нежели планировалось.
Через некоторое время правоохранительные органы выявили коррупционеров среди чиновников Фонда, которые за определенную плату перемещали претендентов на получение кредита в начало очереди. Подобная ситуация может повториться при предоставлении разовой госпомощи на строительство доступного жилья.
Бесплатное жилье
По данным Госкомстата, за 2006 г. сдано в эксплуатацию около 3 млн кв.м жилья, соответственно, улучшить жилищные условия смогли примерно 20 тыс. семей. Застройщики говорят, что решить жилищную проблему социально незащищенных граждан можно уже сегодня. Для этого каждая строительная компания при сдаче объекта недвижимости, по решению местных советов, должна бесплатно передавать в собственность города 20% построенного жилья. К примеру, такая практика существует в Киеве и Севастополе. В столице только “Киевгорстрой” ежегодно отдает около 24 тыс.кв.м жилья. Всего же в городе насчитывается более 60 застройщиков. Если бы местные власти выдавали квартиры только гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, ликвидировать квартирную очередь удалось бы за несколько лет, но государство собирается предоставлять бесплатное жилье и госслужащим.
Президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Александр Бондаренко считает, что определенным категориям граждан, к примеру чиновникам, жилье должно предоставляться в аренду. Если человек решит перейти на работу в коммерческую фирму, он должен освободить занимаемую жилплощадь. В свою очередь, Владимир Бондаренко говорит, что сегодня государство должно строить жилье для малообеспеченных граждан и предоставлять его бесплатно, но не передавать в частную собственность, чтобы оно не стало предметом купли-продажи.
Текст: Игорь Лянной, Татьяна Николаева
Загрузка...
|
|
Investfunds - Россия 
Investfunds - Казахстан
